Berechnen Sie Ihre monatliche Hypothekenrate, Gesamtzinsen und den vollständigen Tilgungsplan. Kostenlos, ohne Registrierung.
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Hypothekenrechner
Ein Hypothekenrechner hilft Ihnen, die monatlichen Raten, Gesamtkosten und finanziellen Anforderungen für den Kauf einer Immobilie abzuschätzen. Ob Sie zum ersten Mal eine Immobilie kaufen oder eine Umschuldung planen — das vollständige Verständnis der Kosten des Eigenheimbesitzes ist entscheidend, bevor Sie eine der größten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens treffen.
Unser kostenloser Hypothekenrechner geht über einfache Zahlungsschätzungen hinaus. Er berücksichtigt zusätzliche Kosten wie Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Versicherung und berechnet außerdem das Mindestgehalt, das Sie benötigen, um sich die Hypothek nach konservativen und moderaten Kreditregeln leisten zu können.
Anleitung
Geben Sie zunächst den Immobilienpreis ein — den Gesamtkaufpreis der Immobilie, die Sie in Betracht ziehen. Legen Sie dann Ihre Anzahlung als Prozentsatz fest. Die meisten europäischen Banken verlangen mindestens 10–20 % Eigenkapital, wobei eine höhere Anzahlung Ihre monatlichen Kosten senkt und Ihnen möglicherweise einen besseren Zinssatz sichert.
Geben Sie den von Ihrem Kreditgeber angebotenen Jährlichen Zinssatz und die Hypothekenlaufzeit in Jahren ein. Gängige Hypothekenlaufzeiten in Europa sind 15, 20, 25 und 30 Jahre. Der Rechner zeigt sofort Ihre monatliche Rate, die Gesamtzinsen und einen vollständigen Tilgungsplan.
Nebenkosten
Viele Erstkäufer sind überrascht von den Nebenkosten über den Immobilienpreis hinaus. Unser Rechner schätzt drei Hauptkategorien: Notargebühren (~2 %) für die rechtliche Dokumentation, Grunderwerbsteuer (~2,5 %) und Gebäudeversicherung (~0,2 %/Jahr), die von den meisten Kreditgebern gefordert wird.
Zusammen erhöhen diese Kosten den Gesamtkaufpreis typischerweise um 5–7 %. Bei einer Immobilie für 200.000 € bedeutet das zusätzliche 10.000–14.000 € an Nebenkosten, die Sie einplanen müssen.
Leistbarkeit
Banken verwenden die Schulden-Einkommens-Quote, um zu bestimmen, wie viel Sie leihen können. Unser Rechner zeigt zwei gängige Schwellenwerte: Konservative Regel (30 %) — Ihre Hypothekenrate sollte 30 % Ihres monatlichen Nettogehalts nicht überschreiten, und Moderate Regel (40 %) — einige Banken genehmigen bis zu 40 %.
Beispiel: Wenn Ihre monatliche Hypothekenrate 800 € beträgt, benötigen Sie ein Mindestnettoeinkommen von 2.667 € nach der konservativen Regel oder 2.000 € nach der moderaten Regel.
Strategie
Die Wahl zwischen einer kürzeren und längeren Hypothekenlaufzeit ist ein Kompromiss zwischen monatlicher Tragbarkeit und Gesamtkosten. Eine 15-jährige Hypothek hat deutlich höhere Monatsraten, spart Ihnen aber Zehntausende Euro an Zinsen.
Betrachten Sie eine 200.000 €-Hypothek zu 4 % Zinsen. Bei einer 15-jährigen Laufzeit beträgt Ihre monatliche Rate etwa 1.479 € bei Gesamtzinsen von 66.288 €. Bei einer 30-jährigen Laufzeit sinkt die Rate auf 955 €, aber die Gesamtzinsen steigen auf 143.739 € — mehr als das Doppelte.
Tipps für Erstkäufer
Sparen Sie für eine größere Anzahlung
Bei einer Anzahlung von mehr als 20 % entfällt bei den meisten Banken die private Hypothekenversicherung und Sie erhalten einen besseren Zinssatz.
Lassen Sie sich vorab genehmigen
Holen Sie vor der Wohnungssuche eine Hypotheken-Vorabgenehmigung von Ihrer Bank ein. Hier erfahren Sie genau, wie viel Sie leihen können.
Budget für alle Kosten
Berücksichtigen Sie neben der Hypothek auch die Instandhaltung (1 % pro Jahr), die Nebenkosten, die Grundsteuer und mögliche HOA-Gebühren.
Vergleichen Sie mehrere Banken
Zinssätze und Konditionen variieren erheblich. Selbst ein Zinsunterschied von 0,25 % kann über die Laufzeit einer Hypothek Tausende von Euro einsparen.
Halten Sie einen Notfallfonds bereit
Stecken Sie nicht Ihr gesamtes Erspartes in die Anzahlung. Bewahren Sie die Ausgaben für 3–6 Monate als Sicherheitsnetz auf.
Fester oder variabler Zinssatz?
Feste Tarife geben Sicherheit. Variable Zinssätze (Euribor-gebunden) bieten potenzielle Einsparungen bei fallenden Zinssätzen, sind jedoch mit Risiken verbunden.
Die Rate wird mit der Annuitätenformel berechnet: PMT = P × [r(1+r)^n] / [(1+r)^n - 1], wobei P der Darlehensbetrag, r der monatliche Zinssatz und n die Gesamtzahl der Raten ist.
Die meisten deutschen Banken verlangen mindestens 20% Eigenkapital. Mehr Eigenkapital reduziert den Darlehensbetrag und damit die monatliche Rate und Gesamtzinsen.
Eine kürzere Laufzeit (15–20 Jahre) bedeutet höhere Raten, aber deutlich weniger Gesamtzinsen. Eine längere Laufzeit (25–30 Jahre) bedeutet niedrigere Raten, aber mehr Zinsen insgesamt.
In der Eurozone 2024–2025 liegen Festzins-Hypotheken für 20 Jahre zwischen 3% und 5%. Ein Zinssatz unter 4% gilt als wettbewerbsfähig.
Neben der Hypothekenrate fallen an: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5% je nach Bundesland), Notarkosten (~1,5%), Grundbucheintragung (~0,5%), Maklerprovision (bis 3,57%). Insgesamt 8–12% des Kaufpreises.