Vergleichen Sie langfristig Mieten vs. Kaufen einer Immobilie. Inkl. Wertsteigerung, Opportunitätskosten und Inflation.
Nach 1 Jahren
Break-even-Punkt
350.006,88 €
Gesamtkosten Mieten
293.361,68 €
Gesamtkosten Kaufen
233.255,85 €
Vermögen (Mieten)
418.755,57 €
Vermögen (Kaufen)
Zuletzt aktualisiert:
Mieten vs. Kaufen
Die Entscheidung, ob Sie eine Immobilie mieten oder kaufen, ist eine der bedeutendsten finanziellen Entscheidungen Ihres Lebens. Die Antwort hängt von vielen Variablen ab: Immobilienpreise, Mietpreise, Hypothekenzinsen, Ihre Anlagealternativen und wie lange Sie an einem Ort bleiben möchten.
Im Gegensatz zu den meisten Mieten-vs.-Kaufen-Tools, die nur die monatlichen Kosten vergleichen, modelliert unser Rechner das vollständige finanzielle Bild über die Zeit — einschließlich Wertsteigerung der Immobilie, Mieterhöhungen, Anlagerenditen auf die Anzahlung und den tatsächlichen Break-even-Punkt.
Funktionsweise
Im Mietszenario zahlen Sie monatliche Miete (jährlich steigend) und investieren die Differenz zwischen dem, was Sie für eine Hypothek ausgegeben hätten, und Ihrer Miete sowie den Anzahlungsbetrag in ein diversifiziertes Anlageportfolio.
Im Kaufszenario leisten Sie die Anzahlung im Voraus, zahlen monatliche Hypothekenraten, tragen jährliche Instandhaltungskosten (1 % des Immobilienwerts) und profitieren von der Wertsteigerung der Immobilie. Der Break-even-Punkt ist erreicht, wenn das Nettovermögen beim Kauf den Wert des Anlageportfolios beim Mieten übersteigt.
Kennzahlen
Ein P/M-Verhältnis über 20 signalisiert generell, dass Mieten attraktiver ist; unter 15 spricht typischerweise für den Kauf. In vielen europäischen Städten (Wien, Lissabon, Sofia) liegt das Verhältnis bei 15–25, während London, Amsterdam und Zürich häufig 30 überschreiten.
Opportunitätskosten der Anzahlung: 40.000 € in eine Anzahlung zu investieren bedeutet den Verzicht auf Anlagerenditen. Bei 7 % jährlicher Rendite würden 40.000 € in 10 Jahren auf etwa 78.000 € wachsen. Unser Rechner berücksichtigt diese Opportunitätskosten.
Opportunitätskosten
Eine Anzahlung bindet einen großen Geldbetrag, der sonst investiert werden könnte. Wenn eine Anzahlung von 40.000 € 6-7% jährlich in einem diversifizierten Anlageportfolio erwirtschaften könnte, ist diese verpasste Rendite eine reale Kaufkosten, die beim Vergleich mit Mieten und stattdessen Investieren der Differenz leicht übersehen wird.
Deshalb sollte ein vollständiger Miete-vs-Kauf-Vergleich nicht nur die Unterschiede in der monatlichen Zahlung einschließen, sondern auch, was mit dem Geld passiert, das Sie sonst für Anzahlung, Abschlusskosten und den Teil der Hypothekenzahlung ausgeben würden, der kein Eigenkapital aufbaut (Zinsen, Versicherung, Steuern) — all das könnte investiert werden, wenn Sie stattdessen mieten.
Wenn jeder gewinnt
Miete – kurzfristige Pläne
Wenn Sie innerhalb von 5 Jahren mit einem Umzug rechnen, gewinnt aufgrund der Transaktionskosten fast immer die Miete.
Miete – hohes P/R-Verhältnis
Wenn das P/R-Verhältnis 20 übersteigt (wie in London oder Zürich), ist die Miete die finanziell sinnvolle Wahl.
Kaufen – langfristige Pläne
Planen Sie, länger als 10 Jahre zu bleiben? In diesem Zeitraum übersteigt der Kauf in der Regel finanziell die Miete.
Kaufen – niedrige Zinsen
Niedrige Hypothekenzinsen verbessern die Argumente für den Kauf gegenüber der Miete erheblich.
Versteckte Betriebskosten
Unterhalt 1–2 % jährlich, Versicherung, Grundsteuer, HOA-Gebühren – Budget für all das.
Transaktionskosten
In Bulgarien betragen die gesamten Kaufkosten (Notar, Steuern, Makler) 4–6 % des Kaufpreises.
Kaufen lohnt sich meist, wenn Sie mehr als 5–7 Jahre in der Immobilie bleiben, die Hypothekenrate vergleichbar mit der lokalen Miete ist und der Immobilienmarkt Wertsteigerungspotenzial hat.
Opportunitätskosten zeigen, welche Rendite Sie erzielt hätten, wenn Sie das Eigenkapital und die Differenz zwischen Hypothekenrate und Miete am Kapitalmarkt investiert hätten.
Ein guter Richtwert sind 1–2% des Immobilienwerts pro Jahr. Das umfasst Sanitär, Elektrik, Dach, Geräte und andere Instandhaltungskosten.
Inflation begünstigt langfristig Eigentümer: Immobilienwerte steigen tendenziell, während eine Festzins-Hypothek konstant bleibt. Mieten steigen mit der Inflation.
Empfohlen werden mindestens 20% des Kaufpreises, um Hypothekenversicherung zu vermeiden und bessere Zinsen zu erhalten. Hinzu kommen 8–12% für Nebenkosten.
Ja, dies sind häufig übersehene Kosten, die Opportunitätskosten genannt werden. Wenn Ihre Anzahlung anderswo investiert 6-7% jährlich erwirtschaften könnte, ist dieses verpasste Wachstum eine reale Kaufkosten, und ein vollständiger Miete-vs-Kauf-Vergleich sollte dies berücksichtigen, statt nur die monatlichen Zahlungen zu vergleichen.
Dies hängt stark von den lokalen Preis-Miet-Verhältnissen und Transaktionskosten ab, aber eine gängige Faustregel ist, dass Kaufen nach 5-7 Jahren Eigentum finanziell mehr Sinn macht, da die Anfangskosten (Abschlusskosten, Maklerprovisionen) und der langsame Eigenkapitalaufbau in den frühen Hypothekenjahren Zeit brauchen, um sich auszugleichen.