Compara el costo de alquilar vs comprar una vivienda a largo plazo. Incluye apreciación inmobiliaria, costos de oportunidad e inflación.
Después de 1 años
Punto de Equilibrio
350.006,88 €
Costo Total de Alquilar
293.361,68 €
Costo Total de Comprar
233.255,85 €
Patrimonio Neto (Alquilando)
418.755,57 €
Patrimonio Neto (Comprando)
Última actualización:
Alquilar vs. Comprar
Decidir si alquilar o comprar una vivienda es una de las decisiones financieras más significativas que tomará. La respuesta depende de muchas variables: precios de las propiedades, niveles de alquiler, tasas hipotecarias, sus alternativas de inversión y cuánto tiempo planea quedarse en un lugar.
A diferencia de la mayoría de herramientas de alquilar vs. comprar que solo comparan costos mensuales, nuestra calculadora modela el panorama financiero completo a lo largo del tiempo — incluyendo la revalorización de la propiedad, los aumentos de alquiler, los rendimientos de inversión sobre la entrada y el verdadero punto de equilibrio.
Cómo Funciona
En el escenario de alquiler, usted paga un alquiler mensual (con aumentos anuales) e invierte la diferencia entre lo que habría gastado en una hipoteca y su alquiler, más el monto de la entrada, en una cartera de inversión diversificada.
En el escenario de compra, usted paga la entrada por adelantado, hace pagos hipotecarios mensuales, paga costos de mantenimiento anuales (1 % del valor de la propiedad) y se beneficia de la revalorización de la propiedad. El punto de equilibrio es cuando el patrimonio neto de compra supera el valor de la cartera de inversión del alquiler.
Métricas Clave
Un ratio P/A superior a 20 generalmente señala que alquilar es más atractivo; por debajo de 15 típicamente favorece la compra. En muchas ciudades europeas (Viena, Lisboa, Sofía) el ratio se sitúa en el rango de 15–25, mientras que Londres, Ámsterdam y Zúrich frecuentemente superan 30.
Costo de oportunidad de la entrada: destinar 40.000 € a una entrada significa renunciar a rendimientos de inversión. Con un rendimiento anual del 7 %, 40.000 € crecerían a aproximadamente 78.000 € en 10 años. Nuestra calculadora tiene en cuenta este costo de oportunidad.
Coste de oportunidad
Una entrada inmoviliza una gran suma de dinero que de otro modo podría invertirse. Si una entrada de 40.000 € pudiera generar un 6-7% anual en una cartera de inversión diversificada, esa rentabilidad perdida es un coste real de comprar que es fácil pasar por alto al comparar con alquilar e invertir la diferencia en su lugar.
Por eso una comparación completa de alquilar frente a comprar debe incluir no solo las diferencias en el pago mensual, sino también qué ocurre con el dinero que de otro modo gastarías en la entrada, los gastos de cierre y la parte del pago hipotecario que no genera patrimonio (intereses, seguros, impuestos) — todo lo cual podría invertirse si alquilas en su lugar.
Cuando cada uno gana
Alquiler: planes a corto plazo
Si espera mudarse dentro de 5 años, el alquiler casi siempre gana debido a los costos de transacción.
Alquiler: alta relación P/R
Cuando el P/R supera 20 (como en Londres o Zurich), el alquiler es la opción financieramente racional.
Comprar: planes a largo plazo
¿Planea quedarse más de 10 años? La compra normalmente supera financieramente al alquiler en ese horizonte.
Comprar: tipos de interés bajos
Las bajas tasas hipotecarias mejoran drásticamente los argumentos a favor de comprar en lugar de alquilar.
Costos de propiedad ocultos
Mantenimiento del 1% al 2% anual, seguro, impuesto a la propiedad, tarifas de la Asociación de propietarios: presupuesto para todo esto.
Costos de transacción
En Bulgaria, los costes de compra combinados (notario, impuestos, agente) ascienden al 4-6% del precio.
Comprar suele ser mejor cuando planeas quedarte en la vivienda más de 5-7 años, cuando los pagos hipotecarios son comparables al alquiler en la zona, y cuando el mercado inmobiliario tiene perspectivas de apreciación positivas. El punto de equilibrio depende de los costos locales, las tasas hipotecarias y el potencial de inversión alternativa del pago inicial.
El costo de oportunidad representa el retorno que habrías obtenido si hubieras invertido el pago inicial y el dinero extra (diferencia entre la hipoteca y el alquiler) en el mercado de valores u otras inversiones. Si la apreciación de la vivienda supera el retorno de inversión esperado, comprar puede ser financieramente superior.
Un buen punto de referencia es presupuestar entre el 1% y el 2% del valor de la vivienda anualmente para mantenimiento. Esto incluye reparaciones de fontanería, electricidad, tejado, electrodomésticos, pintura y otros gastos ordinarios de mantenimiento. Las viviendas más antiguas pueden necesitar más.
La inflación generalmente beneficia a los propietarios a largo plazo: el valor de la vivienda tiende a apreciarse, mientras que una hipoteca a tipo fijo no cambia. Los alquileres suelen aumentar con la inflación, por lo que los inquilinos pagan más con el tiempo, mientras que el propietario con hipoteca fija mantiene el mismo pago mensual.
El pago inicial mínimo recomendado es el 20% del precio de la vivienda para evitar el seguro hipotecario y obtener mejores tasas. Sin embargo, muchos compradores empiezan con el 10-15%. Recuerda que un pago inicial mayor reduce tu cuota mensual y el interés total, pero también el capital disponible para invertir.
Sí, este es un coste comúnmente pasado por alto llamado coste de oportunidad. Si tu entrada pudiera generar un 6-7% anual invertida en otro lugar, ese crecimiento perdido es un coste real de comprar, y una comparación completa de alquilar frente a comprar debe tenerlo en cuenta en lugar de comparar solo los pagos mensuales.
Esto depende en gran medida de las ratios locales de precio/alquiler y los costes de transacción, pero una regla común es que comprar empieza a tener más sentido financiero después de 5-7 años de propiedad, ya que los costes iniciales (gastos de cierre, comisiones de agentes) y la lenta acumulación de patrimonio en los primeros años de hipoteca tardan en compensarse.