Zjistěte, kdy se koupě stane levnější než pronájem. Porovnejte celkové náklady v čase pomocí naší interaktivní kalkulačky. Zdarma.
Po 1 letech je koupě levnější
Bod zvratu
350.006,88 €
Celkové náklady na pronájem
293.361,68 €
Celkové náklady na koupi
233.255,85 €
Čisté jmění při pronájmu
418.755,57 €
Čisté jmění při koupi
Naposledy aktualizováno:
Nájem vs. koupě
Rozhodnutí, zda bydlet v nájmu nebo koupit vlastní nemovitost, je jednou z nejvýznamnějších finančních voleb, které ve svém životě učiníte. Odpověď závisí na mnoha proměnných: cenách nemovitostí, výši nájemného, hypotečních sazbách, vašich investičních alternativách a na tom, jak dlouho plánujete zůstat na jednom místě.
Na rozdíl od většiny nástrojů pro porovnání nájmu a koupě, které pouze srovnávají měsíční náklady, naše kalkulačka modeluje kompletní finanční obraz v čase — včetně zhodnocení nemovitosti, růstu nájemného, investičních výnosů ze zálohy a skutečného bodu zvratu.
Jak to funguje
Ve scénáři nájmu platíte měsíční nájem (rostoucí ročně) a investujete rozdíl mezi tím, co byste zaplatili na hypotéce, a vaším nájemným, plus částku zálohy, do diverzifikovaného investičního portfolia.
Ve scénáři koupě zaplatíte zálohu předem, platíte měsíční hypoteční splátky, hradíte roční náklady na údržbu (1 % hodnoty nemovitosti) a profitujete ze zhodnocení nemovitosti. Bod zvratu nastává, když čistá hodnota koupě převýší hodnotu investičního portfolia v nájemním scénáři.
Klíčové ukazatele
Poměr C/N nad 20 obecně naznačuje, že nájem je atraktivnější; pod 15 obvykle favorizuje koupi. V mnoha evropských městech (Vídeň, Lisabon, Sofie) se poměr pohybuje v rozmezí 15–25, zatímco Londýn, Amsterdam a Curych často přesahují 30.
Alternativní náklady zálohy: vložení €40 000 do zálohy znamená ztrátu investičních výnosů. Při 7% ročním výnosu by €40 000 vyrostlo na přibližně €78 000 za 10 let. Naše kalkulačka tento alternativní náklad zohledňuje.
Náklady Obětované Příležitosti
Záloha váže velkou sumu peněz, která by jinak mohla být investována. Pokud by záloha 40 000 € mohla generovat 6-7 % ročně v diverzifikovaném investičním portfoliu, tento ušlý výnos je skutečným nákladem koupě, který se snadno přehlédne při srovnání s pronájmem a investováním rozdílu.
To je důvod, proč úplné srovnání pronájmu a koupě by mělo zahrnovat nejen rozdíly v měsíční platbě, ale také to, co se stane s penězi, které byste jinak utratili za zálohu, poplatky za uzavření a část hypoteční splátky, která nebuduje vlastní kapitál (úrok, pojištění, daně) — to vše by mohlo být investováno, pokud byste místo toho pronajímali.
Když každý vyhraje
Pronájem — krátkodobé plány
Pokud očekáváte stěhování do 5 let, téměř vždy vyhrává pronájem kvůli transakčním nákladům.
Nájemné — vysoký poměr P/R
Když P/R přesáhne 20 (jako Londýn nebo Curych), je pronájem finančně racionální volbou.
Koupit — dlouhodobé plány
Plánujete zůstat 10+ let? Nákup obvykle v tomto horizontu finančně převyšuje pronájem.
Koupit — nízké úroky
Nízké úrokové sazby hypoték dramaticky zlepšují možnosti koupě na úkor pronájmu.
Skryté náklady na vlastnictví
Údržba 1–2 % ročně, pojištění, daň z nemovitosti, poplatky HOA – rozpočet na všechny tyto položky.
Transakční náklady
V Bulharsku činí kombinované náklady na nákup (notář, daň, agent) 4–6 % z ceny.
Koupě se obvykle stane výhodnější než pronájem po dosažení bodu zvratu, který závisí na cenách nemovitostí, úrokových sazbách hypoték, výši nájemného a výnosech z investic. Ve většině evropských měst je bod zvratu 5–10 let. Pokud plánujete zůstat na jednom místě déle, než je bod zvratu, je koupě obvykle lepší finanční volbou.
Bod zvratu nastane, když se celkové náklady na koupi (včetně splátek hypotéky, údržby a oportunitních nákladů zálohy) rovnají celkovým nákladům na pronájem (nájemné plus investiční výnosy, které byste mohli mít z peněz vložených do zálohy). Po tomto bodě se koupě stává levnější.
Kromě splátek hypotéky čelí majitelé nemovitostí nákladům na údržbu (obvykle 1 % hodnoty nemovitosti ročně), pojistnému, dani z nemovitosti, případným poplatkům SVJ a větším opravám (střecha, topení, instalace). Tyto náklady mohou zvýšit měsíční náklady na bydlení o 20–30 % oproti samotné splátce hypotéky.
Když použijete úspory na zálohu, přijdete o potenciální investiční výnosy z těchto peněz. Například záloha €40 000 investovaná při 7 % ročně by za 10 let narostla přibližně na €78 000. Naše kalkulačka to zohledňuje tím, že ukazuje, co by vaše peníze vydělaly, kdyby byly investovány místo zálohy.
Historické zhodnocení nemovitostí v Evropě průměruje 2–4 % ročně, ale výrazně se liší podle lokality a časového období. Městské oblasti mají tendenci se zhodnocovat rychleji. Pro konzervativní plánování použijte 2–3 %. Kalkulačka vám umožňuje tuto sazbu upravit a sledovat, jak různé scénáře zhodnocení ovlivňují rozhodnutí pronájem vs. koupě.
Ano, toto je běžně přehlížený náklad zvaný náklady obětované příležitosti. Pokud by vaše záloha mohla generovat 6-7 % ročně investovaná jinde, tento ušlý růst je skutečným nákladem koupě, a úplné srovnání pronájmu a koupě by k tomu mělo přihlédnout namísto pouhého srovnání měsíčních plateb.
To do značné míry závisí na místních poměrech cena/nájem a transakčních nákladech, ale běžným pravidlem je, že koupě začíná dávat finančně větší smysl po 5-7 letech vlastnictví, protože počáteční náklady (poplatky za uzavření, provize realitních makléřů) a pomalé budování vlastního kapitálu v prvních letech hypotéky trvá, než se vyrovnají.