Find ud af hvornår det bliver billigere at købe end at leje. Sammenlign samlede omkostninger over tid med vores interaktive beregner. Gratis.
Efter 1 år bliver det billigere at købe
Break-even punkt
350.006,88 €
Samlede lejeomkostninger
293.361,68 €
Samlede købsomkostninger
233.255,85 €
Formue ved leje
418.755,57 €
Formue ved køb
Senest opdateret:
Leje vs. Køb
Beslutningen om at leje eller købe en bolig er et af de mest betydningsfulde økonomiske valg, du vil træffe. Svaret afhænger af mange variabler: ejendomspriser, lejeniveauer, realkreditrenter, dine investeringsalternativer, og hvor længe du planlægger at blive ét sted.
I modsætning til de fleste leje-vs-køb-værktøjer, der kun sammenligner månedlige omkostninger, modellerer vores beregner det fulde økonomiske billede over tid — herunder ejendomsværdiforhøjelse, lejestigninger, investeringsafkast på udbetalingen og det reelle break-even punkt.
Sådan virker det
I lejescenariet betaler du månedlig leje (med årlige stigninger) og investerer forskellen mellem, hvad du ville have brugt på et realkreditlån og din leje, plus udbetalingsbeløbet, i en diversificeret investeringsportefølje.
I købsscenariet betaler du udbetalingen på forhånd, foretager månedlige realkreditbetalinger, betaler årlige vedligeholdelsesomkostninger (1 % af ejendommens værdi) og drager fordel af ejendommens værdiforhøjelse. Break-even punktet er, når købets nettoværdi overstiger værdien af investeringsporteføljen i lejescenariet.
Nøgletal
Et P/L-forhold over 20 signalerer generelt, at leje er mere attraktivt; under 15 favoriserer typisk køb. I mange europæiske byer (Wien, Lissabon, Sofia) ligger forholdet i intervallet 15–25, mens London, Amsterdam og Zürich ofte overstiger 30.
Alternativomkostning ved udbetalingen: at lægge 40.000 € som udbetaling betyder, at du går glip af investeringsafkast. Med 7 % årligt afkast ville 40.000 € vokse til ca. 78.000 € på 10 år. Vores beregner tager højde for denne alternativomkostning.
Alternativomkostning
En udbetaling binder et stort beløb, som ellers kunne investeres. Hvis en udbetaling på 40.000 € kunne generere 6-7% årligt i en diversificeret investeringsportefølje, er det tabte afkast en reel omkostning ved at købe, som let overses ved sammenligning med at leje og investere forskellen i stedet.
Det er derfor, en fuldstændig sammenligning af leje og køb bør inkludere ikke kun forskellene i den månedlige betaling, men også hvad der sker med de penge, du ellers ville bruge på udbetalingen, lukkeomkostninger og den del af boliglånsbetalingen, der ikke opbygger egenkapital (renter, forsikring, skatter) — alt dette kunne investeres, hvis du lejede i stedet.
Når hver vinder
Leje — kortsigtede planer
Hvis du forventer at flytte inden for 5 år, vinder leje næsten altid på grund af transaktionsomkostninger.
Husleje — højt P/R-forhold
Når P/R overstiger 20 (som London eller Zürich), er leje det økonomisk rationelle valg.
Køb - langsigtede planer
Planlægger du at blive 10+ år? Køb overgår typisk leje økonomisk over den horisont.
Køb — lave renter
Lave renter på realkredit forbedrer dramatisk muligheden for at købe over leje.
Skjulte ejeromkostninger
Vedligeholdelse 1–2 % årligt, forsikring, ejendomsskat, HOA-gebyrer — budget for alle disse.
Transaktionsomkostninger
I Bulgarien udgør de samlede købsomkostninger (notar, skat, agent) 4-6 % af prisen.
Køb bliver typisk bedre end leje efter break-even punktet, som afhænger af ejendomspriser, boliglånsrenter, lejeniveauer og investeringsafkast. I de fleste europæiske byer er break-even punktet 5-10 år. Hvis du planlægger at blive ét sted længere end break-even perioden, er køb normalt det bedre finansielle valg.
Break-even punktet er når de samlede omkostninger ved køb (inkl. boliglånsydelser, vedligeholdelse og alternativomkostningen af udbetalingen) svarer til de samlede lejeomkostninger (leje plus de investeringsafkast du kunne have tjent på udbetalingen). Efter dette punkt bliver køb billigere.
Ud over boliglånsydelser har boligejere vedligeholdelsesomkostninger (typisk 1% af ejendomsværdien pr. år), ejendomsforsikring, ejendomsskat, potentielle grundejerforeningsgebyrer og større reparationer (tag, varme, VVS). Disse omkostninger kan tilføje 20-30% til dine månedlige boligudgifter sammenlignet med kun boliglånsydelsen.
Når du bruger opsparing til en udbetaling, mister du de potentielle investeringsafkast på disse penge. For eksempel ville en udbetaling på €40.000 investeret til 7% årligt vokse til ca. €78.000 på 10 år. Vores beregner tager højde for dette ved at vise hvad dine penge ville tjene, hvis de var investeret i stedet for at bruges til en udbetaling.
Historisk ejendomsværdistigning i Europa er gennemsnitlig 2-4% om året, men varierer markant efter beliggenhed og tidsperiode. Byområder har tendens til at stige hurtigere. Til konservativ planlægning, brug 2-3%. Beregneren lader dig justere denne sats for at se hvordan forskellige stigningsscenarier påvirker leje vs. købe-beslutningen.
Ja, dette er en almindeligt overset omkostning kaldet alternativomkostning. Hvis din udbetaling kunne generere 6-7% årligt investeret et andet sted, er den tabte vækst en reel omkostning ved at købe, og en fuldstændig sammenligning af leje og køb bør tage højde for dette i stedet for kun at sammenligne de månedlige betalinger.
Dette afhænger meget af lokale pris/leje-forhold og transaktionsomkostninger, men en almindelig tommelfingerregel er, at et køb begynder at give mere finansiel mening efter 5-7 års ejerskab, da de indledende omkostninger (lukkeomkostninger, mæglerprovisioner) og den langsomme opbygning af egenkapital i de tidlige boliglånsår tager tid at kompensere for.