Ontdek wanneer kopen goedkoper wordt dan huren. Vergelijk totale kosten in de loop van de tijd met onze interactieve rekenmachine. Gratis.
Na 1 jaar wordt kopen goedkoper
Break-evenpunt
350.006,88 €
Totale kosten van huren
293.361,68 €
Totale kosten van kopen
233.255,85 €
Vermogen bij huren
418.755,57 €
Vermogen bij kopen
Laatst bijgewerkt:
Huren vs. Kopen
Beslissen of je een huis huurt of koopt is een van de meest ingrijpende financiële keuzes die je zult maken. Het antwoord hangt af van vele variabelen: woningprijzen, huurniveaus, hypotheekrente, je investeringsalternatieven en hoe lang je van plan bent op één plek te blijven.
In tegenstelling tot de meeste huren-vs-kopen tools die alleen maandelijkse kosten vergelijken, modelleert onze calculator het volledige financiële plaatje in de loop van de tijd — inclusief waardestijging van het vastgoed, huurverhogingen, investeringsrendementen op de aanbetaling en het echte break-evenpunt.
Hoe Het Werkt
In het huurscenario betaal je maandelijkse huur (jaarlijks stijgend) en investeer je het verschil tussen wat je aan een hypotheek zou hebben besteed en je huur, plus het aanbetalingsbedrag, in een gediversifieerde beleggingsportefeuille.
In het koopscenario betaal je de aanbetaling vooraf, maak je maandelijkse hypotheekbetalingen, betaal je jaarlijkse onderhoudskosten (1% van de woningwaarde) en profiteer je van waardestijging van het vastgoed. Het break-evenpunt is wanneer het nettovermogen bij kopen de waarde van de beleggingsportefeuille bij huren overstijgt.
Kerngetallen
Een P/H-verhouding boven 20 geeft doorgaans aan dat huren aantrekkelijker is; onder 15 is kopen doorgaans voordeliger. In veel Europese steden (Wenen, Lissabon) ligt de verhouding in het bereik van 15–25, terwijl Londen, Amsterdam en Zürich regelmatig boven de 30 komen.
Opportuniteitskosten van de aanbetaling: €40.000 in een aanbetaling steken betekent afzien van investeringsrendement. Bij 7% jaarlijks rendement zou €40.000 in 10 jaar groeien tot ongeveer €78.000. Onze calculator houdt rekening met deze opportuniteitskosten.
Opportuniteitskosten
Een aanbetaling legt een groot geldbedrag vast dat anders geïnvesteerd zou kunnen worden. Als een aanbetaling van 40.000 € 6-7% per jaar zou kunnen opleveren in een gediversifieerde beleggingsportefeuille, is dat gemiste rendement een reële kost van kopen die gemakkelijk over het hoofd wordt gezien bij het vergelijken met huren en het investeren van het verschil.
Daarom moet een volledige vergelijking van huren versus kopen niet alleen de verschillen in maandelijkse betaling omvatten, maar ook wat er gebeurt met het geld dat u anders zou uitgeven aan de aanbetaling, afsluitkosten, en het deel van de hypotheekbetaling dat geen vermogen opbouwt (rente, verzekering, belastingen) — dit alles zou geïnvesteerd kunnen worden als u in plaats daarvan huurt.
Wanneer iedereen wint
Huur – kortetermijnplannen
Verwacht je binnen 5 jaar te verhuizen, dan wint huren vrijwel altijd vanwege de transactiekosten.
Huur — hoge P/R-ratio
Wanneer P/R hoger is dan 20 (zoals Londen of Zürich), is huren de financieel rationele keuze.
Kopen – langetermijnplannen
Ben je van plan om 10+ jaar te blijven? Over die periode overtreft kopen doorgaans financieel het huren.
Koop – lage rente
De lage hypotheekrente verbetert dramatisch de argumenten om te kopen in plaats van te huren.
Verborgen eigendomskosten
Onderhoud 1-2% per jaar, verzekering, onroerendgoedbelasting, VvE-kosten – budget voor dit alles.
Transactiekosten
In Bulgarije bedragen de gecombineerde aankoopkosten (notaris, belasting, makelaar) 4 à 6% van de prijs.
Kopen wordt doorgaans beter dan huren na het break-evenpunt, dat afhankelijk is van woningprijzen, hypotheekrentes, huurniveaus en beleggingsrendementen. In de meeste Europese steden ligt het break-evenpunt op 5-10 jaar. Als u van plan bent langer op één plek te blijven dan de break-evenperiode, is kopen doorgaans de betere financiële keuze.
Het break-evenpunt is wanneer de totale kosten van kopen (inclusief hypotheekbetalingen, onderhoud en opportuniteitskosten van de eigen inbreng) gelijk zijn aan de totale kosten van huren (huur plus de beleggingsrendementen die u had kunnen verdienen op de eigen inbreng). Na dit punt wordt kopen goedkoper.
Naast hypotheekbetalingen staan huiseigenaren voor onderhoudskosten (doorgaans 1% van de woningwaarde per jaar), opstalverzekering, onroerendezaakbelasting, mogelijke VvE-bijdragen en grote reparaties (dak, verwarming, loodgieterswerk). Deze kosten kunnen 20-30% aan uw maandelijkse woonlasten toevoegen vergeleken met alleen de hypotheekbetaling.
Wanneer u spaargeld gebruikt voor eigen inbreng, verliest u de potentiële beleggingsrendementen op dat geld. Bijvoorbeeld, een eigen inbreng van €40.000 belegd tegen 7% per jaar zou in 10 jaar groeien tot ongeveer €78.000. Onze rekenmachine houdt hiermee rekening door te tonen wat uw geld zou verdienen als het werd belegd in plaats van gebruikt als eigen inbreng.
Historische waardestijging van woningen in Europa gemiddeld 2-4% per jaar, maar varieert aanzienlijk per locatie en tijdsperiode. Stedelijke gebieden stijgen doorgaans sneller in waarde. Gebruik voor conservatieve planning 2-3%. De rekenmachine laat u dit percentage aanpassen om te zien hoe verschillende waardestijgingsscenario's de huren vs. kopen beslissing beïnvloeden.
Ja, dit is een vaak over het hoofd geziene kost genaamd opportuniteitskosten. Als uw aanbetaling elders geïnvesteerd 6-7% per jaar zou kunnen opleveren, is die gemiste groei een reële kost van kopen, en een volledige vergelijking van huren versus kopen moet hiermee rekening houden in plaats van alleen de maandelijkse betalingen te vergelijken.
Dit hangt sterk af van lokale prijs/huur-verhoudingen en transactiekosten, maar een veelvoorkomende vuistregel is dat kopen na 5-7 jaar eigendom financieel meer zin begint te maken, omdat de initiële kosten (afsluitkosten, makelaarscommissies) en de langzame vermogensopbouw in de vroege hypotheekjaren tijd nodig hebben om zich terug te verdienen.