Zistite, kedy je kúpa lacnejšia ako prenájom. Porovnajte celkové náklady v čase pomocou našej interaktívnej kalkulačky. Zadarmo.
Po 1 rokoch je kúpa lacnejšia
Bod zvratu
350.006,88 €
Celkové náklady na prenájom
293.361,68 €
Celkové náklady na kúpu
233.255,85 €
Čistá hodnota majetku pri prenájme
418.755,57 €
Čistá hodnota majetku pri kúpe
Naposledy aktualizované:
Nájom vs kúpa
Rozhodnutie, či prenajímať alebo kúpiť bývanie, je jednou z najvýznamnejších finančných volieb v živote. Odpoveď závisí od mnohých premenných: cien nehnuteľností, úrovne nájmov, hypotekárnych sadzieb, vašich investičných alternatív a toho, ako dlho plánujete zostať na jednom mieste.
Na rozdiel od väčšiny nástrojov na porovnanie nájmu a kúpy, ktoré porovnávajú len mesačné náklady, naša kalkulačka modeluje kompletný finančný obraz v čase — vrátane zhodnotenia nehnuteľnosti, rastu nájmov, investičných výnosov zo zálohy a skutočného bodu rentability.
Ako to funguje
V scenári nájmu platíte mesačný nájom (rastúci ročne) a investujete rozdiel medzi tým, čo by ste minuli na hypotéku a vaším nájmom, plus sumu zálohy, do diverzifikovaného investičného portfólia.
V scenári kúpy platíte zálohu vopred, máte mesačné hypotekárne splátky, platíte ročné náklady na údržbu (1 % hodnoty nehnuteľnosti) a profitujete zo zhodnotenia nehnuteľnosti. Bod rentability je okamih, keď čistá hodnota kúpy prevýši hodnotu investičného portfólia v scenári nájmu.
Kľúčové ukazovatele
Pomer C/N nad 20 všeobecne signalizuje, že nájom je atraktívnejší; pod 15 zvyčajne favorizuje kúpu. V mnohých európskych mestách (Viedeň, Lisabon, Sofia) sa pomer pohybuje v rozmedzí 15–25, zatiaľ čo Londýn, Amsterdam a Zürich často presahujú 30.
Oportunitné náklady zálohy: vloženie 40 000 € do zálohy znamená obetované investičné výnosy. Pri 7 % ročného výnosu by 40 000 € vyrástlo na približne 78 000 € za 10 rokov. Naša kalkulačka zohľadňuje tieto oportunitné náklady.
Keď každý vyhrá
Prenájom — krátkodobé plány
Ak očakávate sťahovanie do 5 rokov, takmer vždy vyhráva prenájom kvôli transakčným nákladom.
Nájomné — vysoký pomer P/R
Keď P/R presiahne 20 (ako Londýn alebo Zürich), prenájom je finančne racionálnou voľbou.
Kúpiť — dlhodobé plány
Plánujete zostať 10+ rokov? Nákup zvyčajne v tomto horizonte finančne prevyšuje prenájom.
Kúpiť — nízke úroky
Nízke úrokové sadzby hypoték výrazne zlepšujú možnosti kúpy pred prenájmom.
Skryté náklady na vlastníctvo
Údržba 1–2 % ročne, poistenie, daň z nehnuteľnosti, poplatky HOA – rozpočet na všetky tieto položky.
Transakčné náklady
V Bulharsku predstavujú kombinované náklady na nákup (notár, daň, zástupca) 4–6 % z ceny.
Kúpa sa zvyčajne stane lepšou ako prenájom po dosiahnutí bodu zvratu, ktorý závisí od cien nehnuteľností, hypotekárnych sadzieb, výšky nájomného a investičných výnosov. Vo väčšine európskych miest je bod zvratu 5–10 rokov. Ak plánujete zostať na jednom mieste dlhšie ako je bod zvratu, kúpa je zvyčajne lepšou finančnou voľbou.
Bod zvratu nastáva, keď sa celkové náklady na kúpu (vrátane splátok hypotéky, údržby a oportunitných nákladov zálohy) rovnajú celkovým nákladom na prenájom. Po tomto bode je kúpa lacnejšia.
Okrem splátok hypotéky čelia majitelia domov nákladom na údržbu (zvyčajne 1 % hodnoty nehnuteľnosti ročne), poisteniu, dani z nehnuteľnosti a veľkým opravám. Tieto náklady môžu pridať 20–30 % k mesačným výdavkom na bývanie.
Keď použijete úspory na zálohu, prídete o potenciálne investičné výnosy z týchto peňazí. Naša kalkulačka to zohľadňuje a ukazuje, čo by vaše peniaze zarobili, keby boli investované namiesto zálohy.
Historické zhodnocovanie nehnuteľností v Európe dosahuje v priemere 2–4 % ročne, ale výrazne sa líši podľa polohy a časového obdobia. Pre konzervatívne plánovanie použite 2–3 %. Kalkulačka vám umožňuje upraviť túto sadzbu.