Сазнајте када куповина постаје јефтинија од изнајмљивања. Упоредите укупне трошкове током времена. Бесплатно.
Након 1 година, куповина постаје јефтинија
Прекидна тачка
350.006,88 €
Укупни трошак изнајмљивања
293.361,68 €
Укупни трошак куповине
233.255,85 €
Нето вредност при изнајмљивању
418.755,57 €
Нето вредност при куповини
Последње ажурирање:
Kirija vs. kupovina
Odluka o tome da li da iznajmite ili kupite stan je jedna od najznačajnijih finansijskih odluka koje ćete doneti. Odgovor zavisi od mnogih promenljivih: cena nekretnina, nivoa kirije, hipotekarnih stopa, vaših investicionih alternativa i koliko dugo planirate da ostanete na jednom mestu.
Za razliku od većine alata za poređenje kirije i kupovine koji samo porede mesečne troškove, naš kalkulator modelira kompletnu finansijsku sliku tokom vremena — uključujući rast vrednosti nekretnine, rast kirije, investicione prinose na iznos učešća i tačku rentabilnosti.
Kako funkcioniše
U scenariju iznajmljivanja, plaćate mesečnu kiriju (koja godišnje raste) i investirate razliku između onoga što biste potrošili na hipoteku i vaše kirije, plus iznos učešća, u diversifikovani investicioni portfolio.
U scenariju kupovine, plaćate učešće unapred, vršite mesečne hipotekarne uplate, plaćate godišnje troškove održavanja (1% vrednosti nekretnine) i imate koristi od rasta vrednosti nekretnine. Tačka rentabilnosti je kada neto vrednost pri kupovini premašuje vrednost investicionog portfolija pri iznajmljivanju.
Ključne metrike
Odnos C/K iznad 20 generalno signalizira da je iznajmljivanje privlačnije; ispod 15 obično favorizuje kupovinu. U mnogim evropskim gradovima (Beč, Lisabon, Sofija) odnos se kreće između 15 i 25, dok London, Amsterdam i Cirih često prelaze 30.
Oportunitetni trošak učešća: ulaganje 40.000 € u učešće odriče se investicionih prinosa. Uz 7% godišnjeg prinosa, 40.000 € bi naraslo na oko 78.000 € za 10 godina. Naš kalkulator uzima u obzir ovaj oportunitetni trošak.
Када сваки победи
Закуп — краткорочни планови
Ако очекујете да ћете се преселити у року од 5 година, изнајмљивање скоро увек побеђује због трошкова трансакције.
Изнајмљивање — висок П/Р однос
Када П/Р премаши 20 (попут Лондона или Цириха), изнајмљивање је финансијски рационалан избор.
Купујте — дугорочни планови
Планирате да останете 10+ година? Куповина обично финансијски превазилази изнајмљивање у том хоризонту.
Купујте — ниске камате
Ниске хипотекарне стопе драматично побољшавају случај куповине преко изнајмљивања.
Скривени трошкови власништва
Одржавање 1–2% годишње, осигурање, порез на имовину, ХОА накнаде — буџет за све ово.
Трошкови трансакције
У Бугарској, комбиновани трошкови куповине (нотар, порез, агент) износе 4–6% цене.
Куповина обично постаје боља од изнајмљивања после прекидне тачке, која зависи од цена некретнина, каматних стопа, нивоа кирије и инвестиционих приноса. У већини европских градова, прекидна тачка је 5-10 година.
Прекидна тачка је када укупни трошак куповине (укључујући рате хипотеке, одржавање и алтернативни трошак учешћа) износи исто колико и укупни трошак изнајмљивања (кирија плус инвестициони приноси на учешће). После те тачке, куповина постаје јефтинија.
Поред рата хипотеке, власници некретнина имају трошкове одржавања (обично 1% вредности некретнине годишње), осигурање имовине, порез на имовину и крупне поправке. Ови трошкови могу додати 20-30% месечним стамбеним расходима.
Када користите уштевину за учешће, губите потенцијалне инвестиционе приносе на тај новац. На пример, учешће од €40.000 уложено по 7% годишње нарасло би на ~€78.000 за 10 година. Наш калкулатор то узима у обзир.
Историјска апрецијација некретнина у Европи просечно износи 2-4% годишње, али значајно варира по локацији. За конзервативно планирање користите 2-3%. Калкулатор вам омогућава прилагођавање ове стопе.