Saznajte kada kupovina postaje jeftinija od najma. Usporedite ukupne troškove kroz vrijeme s našim interaktivnim kalkulatorom. Besplatno.
Nakon 1 godina kupovina postaje jeftinija
Tačka rentabilnosti
350.006,88 €
Ukupni trošak najma
293.361,68 €
Ukupni trošak kupovine
233.255,85 €
Neto vrijednost pri najmu
418.755,57 €
Neto vrijednost pri kupovini
Zadnje ažuriranje:
Najam vs. kupovina
Odluka o najmu ili kupovini nekretnine jedna je od najznačajnijih finansijskih izbora koje ćete donijeti. Odgovor ovisi o mnogim varijablama: cijenama nekretnina, razini najma, hipotekarnim stopama, alternativnim investicijama i koliko dugo planirate ostati na jednoj lokaciji.
Za razliku od većine alata koji samo uspoređuju mjesečne troškove, naš kalkulator modelira cjelokupnu finansijsku sliku tokom vremena — uključujući rast vrijednosti nekretnine, povećanje najma, prinos od ulaganja predujma i pravu tačku izjednačenja.
Kako funkcioniše
U scenariju najma, plaćate mjesečni najam (koji godišnje raste) i ulažete razliku između onoga što biste potrošili na hipoteku i najma, plus iznos predujma, u diversifikovani investicijski portfelj.
U scenariju kupovine, plaćate predujam unaprijed, vršite mjesečne hipotekarne uplate, plaćate godišnje troškove održavanja (1% vrijednosti nekretnine) i benefitirate od rasta vrijednosti nekretnine. Tačka izjednačenja je kada neto vrijednost kupovine premaši vrijednost investicijskog portfelja pri najmu.
Ključni pokazatelji
Omjer P/N iznad 20 generalno signalizira da je najam privlačniji; ispod 15 obično favorizira kupovinu. U mnogim evropskim gradovima (Beč, Lisabon, Sofija) omjer se kreće u rasponu 15–25, dok London, Amsterdam i Zürich često prelaze 30.
Oportunitetni trošak predujma: ulažući 40.000 € u predujam propuštate prinos od investicija. Uz 7% godišnjeg prinosa, 40.000 € bi naraslo na oko 78.000 € za 10 godina. Naš kalkulator uzima u obzir ovaj oportunitetni trošak.
Kada svaki pobedi
Najam — kratkoročni planovi
Ako očekujete da ćete se preseliti u roku od 5 godina, iznajmljivanje gotovo uvijek pobjeđuje zbog troškova transakcije.
Najam — visok P/R odnos
Kada P/R premaši 20 (poput Londona ili Ciriha), iznajmljivanje je finansijski racionalan izbor.
Kupujte — dugoročni planovi
Planirate ostati 10+ godina? Kupovina obično finansijski nadmašuje iznajmljivanje u tom horizontu.
Kupite — niske kamate
Niske hipotekarne stope dramatično poboljšavaju slučaj kupovine preko iznajmljivanja.
Skriveni troškovi vlasništva
Održavanje 1–2% godišnje, osiguranje, porez na imovinu, HOA naknade — budžet za sve ovo.
Troškovi transakcije
U Bugarskoj, kombinovani troškovi kupovine (notar, porez, agent) iznose 4–6% cene.
Kupovina obično postaje bolja od najma nakon tačke rentabilnosti, koja ovisi o cijenama nekretnina, kamatnim stopama hipoteke, razini najamnine i povratima investicija. U većini evropskih gradova tačka rentabilnosti je između 5 i 10 godina. Ako planirate ostati na jednom miestu dulje od tog perioda, kupovina je obično bolji finansijski izbor.
Tačka rentabilnosti je kada ukupni trošak kupovine (uključujući rate hipoteke, održavanje i oportunitetni trošak kapare) postane jednak ukupnom trošku najma (najamnina plus povrati investicija koje biste mogli zaraditi na kapari). Nakon te točke kupovina postaje jeftinija.
Pored rata hipoteke, vlasnici nekretnina suočavaju se s troškovima održavanja (obično 1% vrijednosti nekretnine godišnje), osiguranjem nekretnine, porezima na nekretninu, potencijalnim naknadama HOA i većim popravcima (krov, grijanje, vodovod). Ovi troškovi mogu dodati 20–30% na vaše miesečne troškove stanovanja u usporedbi sa samom ratom hipoteke.
Kada koristite ušteđevinu za kaparu, gubite potencijalne povrate investicija na taj novac. Na primjer, kapara od 40.000 € investirana po godišnjoj stopi od 7% narasla bi na oko 78.000 € za 10 godina. Naš kalkulator uzima ovo u obzir prikazujući koliko bi vaš novac zaradio da je investiran umjesto korištenja za kaparu.
Historijska aprecijacija nekretnina u Evropi iznosi u prosjeku 2–4% godišnje, ali se znatno razlikuje po lokaciji i vremenskom periodu. Urbane oblasti imaju tendenciju bržeg rasta. Za konzervativno planiranje koristite 2–3%. Kalkulator vam omogućava da prilagodite ovu stopu i vidite kako različiti scenariji aprecijacije utiču na odluku o najmu vs kupovini.