Μάθετε πότε η αγορά γίνεται φθηνότερη από την ενοικίαση. Συγκρίνετε συνολικά κόστη με την αριθμομηχανή μας. Δωρεάν.
Μετά από 1 χρόνια, η αγορά γίνεται φθηνότερη
Σημείο Ισορροπίας
350.006,88 €
Συνολικό Κόστος Ενοικίασης
293.361,68 €
Συνολικό Κόστος Αγοράς
233.255,85 €
Καθαρή Αξία αν Ενοικιάζετε
418.755,57 €
Καθαρή Αξία αν Αγοράζετε
Τελευταία ενημέρωση:
Ενοίκιο vs αγορά
Η απόφαση μεταξύ ενοικίασης και αγοράς κατοικίας είναι μια από τις πιο σημαντικές οικονομικές επιλογές που θα κάνετε. Η απάντηση εξαρτάται από πολλές μεταβλητές: τιμές ακινήτων, επίπεδα ενοικίων, επιτόκια στεγαστικών, τις επενδυτικές σας εναλλακτικές και πόσο καιρό σκοπεύετε να μείνετε στο ίδιο μέρος.
Σε αντίθεση με τα περισσότερα εργαλεία σύγκρισης ενοικίου-αγοράς που συγκρίνουν μόνο μηνιαία κόστη, ο υπολογιστής μας μοντελοποιεί την πλήρη οικονομική εικόνα στον χρόνο — συμπεριλαμβανομένης της ανατίμησης ακινήτου, της αύξησης ενοικίου, των επενδυτικών αποδόσεων της προκαταβολής και του πραγματικού σημείου ισοσκελισμού.
Πώς λειτουργεί
Στο σενάριο ενοικίασης, πληρώνετε μηνιαίο ενοίκιο (αυξανόμενο ετησίως) και επενδύετε τη διαφορά μεταξύ αυτού που θα δίνατε σε στεγαστικό δάνειο και του ενοικίου σας, συν το ποσό της προκαταβολής, σε ένα διαφοροποιημένο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο.
Στο σενάριο αγοράς, πληρώνετε εκ των προτέρων την προκαταβολή, κάνετε μηνιαίες δόσεις στεγαστικού, πληρώνετε ετήσια κόστη συντήρησης (1% της αξίας του ακινήτου) και ωφελείστε από την ανατίμηση του ακινήτου. Το σημείο ισοσκελισμού είναι όταν η καθαρή αξία αγοράς υπερβαίνει την αξία του επενδυτικού χαρτοφυλακίου στο σενάριο ενοικίασης.
Βασικοί δείκτες
Ένας δείκτης Τ/Ε πάνω από 20 γενικά υποδεικνύει ότι η ενοικίαση είναι πιο ελκυστική· κάτω από 15 τυπικά ευνοεί την αγορά. Σε πολλές ευρωπαϊκές πόλεις (Βιέννη, Λισαβόνα, Σόφια) ο δείκτης κυμαίνεται στο 15–25, ενώ Λονδίνο, Άμστερνταμ και Ζυρίχη συχνά ξεπερνούν το 30.
Κόστος ευκαιρίας της προκαταβολής: η τοποθέτηση €40.000 σε προκαταβολή σημαίνει απώλεια επενδυτικών αποδόσεων. Με 7% ετήσια απόδοση, €40.000 θα μεγάλωναν σε περίπου €78.000 σε 10 χρόνια. Ο υπολογιστής μας συνυπολογίζει αυτό το κόστος ευκαιρίας.
Κόστος Ευκαιρίας
Μια προκαταβολή δεσμεύει ένα μεγάλο χρηματικό ποσό που διαφορετικά θα μπορούσε να επενδυθεί. Αν μια προκαταβολή 40.000 € μπορούσε να αποφέρει 6-7% ετησίως σε ένα διαφοροποιημένο επενδυτικό χαρτοφυλάκιο, αυτή η χαμένη απόδοση είναι πραγματικό κόστος αγοράς που είναι εύκολο να παραβλεφθεί κατά τη σύγκριση με την ενοικίαση και την επένδυση της διαφοράς.
Γι' αυτό μια πλήρης σύγκριση ενοικίασης και αγοράς θα πρέπει να περιλαμβάνει όχι μόνο τις διαφορές στη μηνιαία πληρωμή, αλλά και τι συμβαίνει με τα χρήματα που διαφορετικά θα ξοδεύατε στην προκαταβολή, τα έξοδα κλεισίματος, και το μέρος της πληρωμής της υποθήκης που δεν χτίζει ίδια κεφάλαια (τόκος, ασφάλιση, φόροι) — όλα αυτά θα μπορούσαν να επενδυθούν αν ενοικιάζατε αντ' αυτού.
Όταν ο καθένας κερδίζει
Μίσθωμα — βραχυπρόθεσμα σχέδια
Εάν περιμένετε να μετακομίσετε μέσα σε 5 χρόνια, η ενοικίαση σχεδόν πάντα κερδίζει λόγω του κόστους συναλλαγής.
Ενοικίαση — υψηλή αναλογία P/R
Όταν το P/R ξεπερνά το 20 (όπως το Λονδίνο ή η Ζυρίχη), η ενοικίαση είναι η οικονομικά λογική επιλογή.
Αγορά — μακροπρόθεσμα σχέδια
Σκοπεύετε να μείνετε 10+ χρόνια; Η αγορά συνήθως ξεπερνά την ενοικίαση οικονομικά σε αυτόν τον ορίζοντα.
Αγορά — χαμηλά επιτόκια
Τα χαμηλά επιτόκια στεγαστικών δανείων βελτιώνουν δραματικά την περίπτωση αγοράς έναντι ενοικίασης.
Κρυφό κόστος ιδιοκτησίας
Συντήρηση 1–2% ετησίως, ασφάλιση, φόρος περιουσίας, τέλη HOA — προϋπολογισμός για όλα αυτά.
Κόστος συναλλαγής
Στη Βουλγαρία, το συνδυασμένο κόστος αγοράς (συμβολαιογράφος, φόρος, αντιπρόσωπος) ανέρχεται στο 4–6% της τιμής.
Η αγορά συνήθως γίνεται καλύτερη από την ενοικίαση μετά το σημείο ισορροπίας, που εξαρτάται από τιμές ακινήτων, επιτόκια, επίπεδα ενοικίων και αποδόσεις επενδύσεων. Στις περισσότερες ευρωπαϊκές πόλεις, το σημείο ισορροπίας είναι 5-10 χρόνια.
Το σημείο ισορροπίας είναι όταν το συνολικό κόστος αγοράς (συμπεριλαμβανομένων δόσεων στεγαστικού, συντήρησης και κόστους ευκαιρίας προκαταβολής) ισούται με το συνολικό κόστος ενοικίασης. Μετά από αυτό το σημείο, η αγορά γίνεται φθηνότερη.
Πέρα από δόσεις στεγαστικού, οι ιδιοκτήτες αντιμετωπίζουν κόστη συντήρησης (συνήθως 1% της αξίας ακινήτου ετήσια), ασφάλεια ακινήτου, φόρους ακινήτου, πιθανές χρεώσεις ΗΟΑ και μεγάλες επισκευές.
Όταν χρησιμοποιείτε αποταμιεύσεις για προκαταβολή, χάνετε τις πιθανές επενδυτικές αποδόσεις σε αυτά τα χρήματα. Για παράδειγμα, μια προκαταβολή €40.000 επενδυμένη με 7% ετήσια θα αυξανόταν σε περίπου €78.000 σε 10 χρόνια.
Η ιστορική αύξηση αξίας ακινήτων στην Ευρώπη κυμαίνεται κατά μέσο όρο 2-4% ετήσια, αλλά ποικίλλει σημαντικά ανά τοποθεσία. Για συντηρητικό σχεδιασμό, χρησιμοποιήστε 2-3%.
Ναι, αυτό είναι ένα συνήθως παραβλεπόμενο κόστος που ονομάζεται κόστος ευκαιρίας. Αν η προκαταβολή σας μπορούσε να αποφέρει 6-7% ετησίως επενδυμένη αλλού, αυτή η χαμένη ανάπτυξη είναι πραγματικό κόστος αγοράς, και μια πλήρης σύγκριση ενοικίασης και αγοράς θα πρέπει να το λαμβάνει υπόψη αντί να συγκρίνει μόνο τις μηνιαίες πληρωμές.
Αυτό εξαρτάται σε μεγάλο βαθμό από τους τοπικούς λόγους τιμής/ενοικίου και το κόστος συναλλαγής, αλλά ένας συνηθισμένος κανόνας είναι ότι η αγορά αρχίζει να έχει περισσότερο οικονομικό νόημα μετά από 5-7 χρόνια ιδιοκτησίας, καθώς τα αρχικά κόστη (έξοδα κλεισίματος, προμήθειες μεσιτών) και η αργή συσσώρευση ιδίων κεφαλαίων στα πρώτα χρόνια της υποθήκης χρειάζονται χρόνο για να αντισταθμιστούν.