Découvrez quand l'achat devient moins cher que la location. Comparez les coûts totaux au fil du temps avec notre calculatrice interactive. Gratuit.
Après 1 ans, l'achat devient moins cher
Point d'équilibre
350.006,88 €
Coût total de la location
293.361,68 €
Coût total de l'achat
233.255,85 €
Patrimoine net en louant
418.755,57 €
Patrimoine net en achetant
Dernière mise à jour:
Louer vs acheter
Décider de louer ou d'acheter un logement est l'un des choix financiers les plus importants que vous ferez. La réponse dépend de nombreuses variables : les prix de l'immobilier, les niveaux de loyer, les taux hypothécaires, vos alternatives d'investissement et la durée pendant laquelle vous prévoyez de rester au même endroit.
Contrairement à la plupart des outils louer-vs-acheter qui ne comparent que les coûts mensuels, notre calculateur modélise la situation financière complète dans le temps — incluant l'appréciation du bien, les augmentations de loyer, les rendements d'investissement sur l'apport personnel et le véritable seuil de rentabilité.
Fonctionnement
Dans le scénario location, vous payez un loyer mensuel (augmentant chaque année) et investissez la différence entre ce que vous auriez dépensé pour un prêt hypothécaire et votre loyer, plus le montant de l'apport, dans un portefeuille d'investissement diversifié.
Dans le scénario achat, vous versez l'apport personnel, effectuez les mensualités hypothécaires, payez les frais d'entretien annuels (1 % de la valeur du bien) et bénéficiez de l'appréciation du bien. Le seuil de rentabilité est atteint lorsque le patrimoine net de l'acheteur dépasse la valeur du portefeuille d'investissement du locataire.
Indicateurs clés
Un ratio P/L supérieur à 20 indique généralement que la location est plus avantageuse ; en dessous de 15, l'achat est généralement favorisé. Dans de nombreuses villes européennes (Vienne, Lisbonne, Sofia), le ratio se situe entre 15 et 25, tandis qu'à Londres, Amsterdam et Zurich, il dépasse fréquemment 30.
Coût d'opportunité de l'apport personnel : placer 40 000 € en apport signifie renoncer aux rendements d'investissement. À un rendement annuel de 7 %, 40 000 € atteindraient environ 78 000 € en 10 ans. Notre calculateur prend en compte ce coût d'opportunité.
Coût d'Opportunité
Un apport immobilise une somme d'argent importante qui pourrait autrement être investie. Si un apport de 40 000 € pouvait générer 6-7% par an dans un portefeuille d'investissement diversifié, ce rendement manqué est un coût réel de l'achat qui est facile à négliger lors de la comparaison avec la location et l'investissement de la différence à la place.
C'est pourquoi une comparaison complète entre louer et acheter devrait inclure non seulement les différences de paiement mensuel, mais aussi ce qui arrive à l'argent que vous dépenseriez autrement pour l'apport, les frais de clôture, et la partie du paiement hypothécaire qui ne construit pas de capital (intérêts, assurance, taxes) — tout cela pourrait être investi si vous louez à la place.
Quand chacun gagne
Loyer — plans à court terme
Si vous envisagez de déménager dans les 5 ans, la location est presque toujours gagnante en raison des coûts de transaction.
Loyer – ratio P/R élevé
Lorsque le P/R dépasse 20 (comme à Londres ou Zurich), la location est le choix financièrement rationnel.
Acheter – plans à long terme
Vous envisagez de rester plus de 10 ans ? L’achat dépasse généralement la location financièrement sur cet horizon.
Acheter – taux d’intérêt bas
Les faibles taux hypothécaires favorisent considérablement l’achat plutôt que la location.
Coûts de possession cachés
Entretien 1 à 2 % par an, assurance, taxe foncière, frais HOA – budget pour tout cela.
Coûts de transaction
En Bulgarie, les frais d'achat combinés (notaire, taxes, agent) s'élèvent à 4 à 6 % du prix.
L'achat devient généralement préférable à la location après le point d'équilibre, qui dépend des prix des biens, des taux hypothécaires, des niveaux de loyer et des rendements des investissements. Dans la plupart des villes européennes, le point d'équilibre est de 5 à 10 ans. Si vous prévoyez de rester au même endroit plus longtemps que la période d'équilibre, l'achat est généralement le meilleur choix financier.
Le point d'équilibre est le moment où le coût total de l'achat (y compris les mensualités, l'entretien et le coût d'opportunité de l'apport) équivaut au coût total de la location (loyer plus les rendements des investissements que vous auriez pu obtenir sur l'apport). Au-delà de ce point, l'achat devient moins cher.
Au-delà des mensualités, les propriétaires font face aux coûts d'entretien (généralement 1 % de la valeur du bien par an), à l'assurance habitation, à la taxe foncière, aux éventuelles charges de copropriété et aux grosses réparations (toiture, chauffage, plomberie). Ces coûts peuvent ajouter 20 à 30 % à vos dépenses de logement mensuelles par rapport à la simple mensualité.
Lorsque vous utilisez votre épargne pour un apport personnel, vous perdez les rendements potentiels de cet argent investi. Par exemple, un apport de 40 000 € investi à 7 % par an atteindrait environ 78 000 € en 10 ans. Notre calculatrice tient compte de cela en montrant ce que votre argent aurait rapporté s'il avait été investi plutôt qu'utilisé comme apport.
L'appréciation historique des biens en Europe atteint en moyenne 2 à 4 % par an, mais varie considérablement selon la localisation et la période. Les zones urbaines ont tendance à s'apprécier plus rapidement. Pour une planification conservatrice, utilisez 2 à 3 %. La calculatrice vous permet d'ajuster ce taux pour voir comment différents scénarios d'appréciation affectent la décision de louer ou acheter.
Oui, c'est un coût couramment négligé appelé coût d'opportunité. Si votre apport pouvait générer 6-7% par an investi ailleurs, cette croissance manquée est un coût réel de l'achat, et une comparaison complète entre louer et acheter devrait en tenir compte plutôt que de simplement comparer les paiements mensuels.
Cela dépend fortement des ratios prix/loyer locaux et des coûts de transaction, mais une règle courante est que l'achat commence à avoir plus de sens financier après 5 à 7 ans de propriété, car les coûts initiaux (frais de clôture, commissions d'agent) et la lente accumulation de capital dans les premières années de l'hypothèque prennent du temps à se compenser.