Saznajte kada kupnja postaje jeftinija od najma. Usporedite ukupne troškove s vremenom koristeći naš interaktivni kalkulator. Besplatno.
Nakon 1 godina, kupnja postaje jeftinija
Točka pokrića
350.006,88 €
Ukupni trošak najma
293.361,68 €
Ukupni trošak kupnje
233.255,85 €
Neto imovina ako najam
418.755,57 €
Neto imovina ako kupnja
Zadnje ažuriranje:
Najam nasuprot kupnji
Odluka o tome hoćete li iznajmljivati ili kupiti dom jedna je od najznačajnijih financijskih odluka u životu. Odgovor ovisi o mnogo varijabli: cijenama nekretnina, razini najamnina, hipotekarnim stopama, vašim investicijskim alternativama i koliko dugo planirate ostati na jednom mjestu.
Za razliku od većine alata za usporedbu najma i kupnje koji samo uspoređuju mjesečne troškove, naš kalkulator modelira potpunu financijsku sliku kroz vrijeme — uključujući rast vrijednosti nekretnine, povećanje najamnine, investicijske povrate na učešće i stvarnu točku isplativosti.
Kako funkcionira
U scenariju najma, plaćate mjesečnu najamninu (koja se povećava godišnje) i ulažete razliku između onoga što biste potrošili na hipoteku i vaše najamnine, plus iznos učešća, u diverzificirani investicijski portfelj.
U scenariju kupnje, plaćate učešće unaprijed, imate mjesečne hipotekarne rate, plaćate godišnje troškove održavanja (1% vrijednosti nekretnine) i ostvarujete korist od rasta vrijednosti nekretnine. Točka isplativosti je trenutak kada neto vrijednost kupnje premašuje vrijednost investicijskog portfelja u scenariju najma.
Ključni pokazatelji
Omjer C/N iznad 20 općenito signalizira da je najam privlačniji; ispod 15 obično ide u korist kupnje. U mnogim europskim gradovima (Beč, Lisabon, Sofija) omjer se kreće u rasponu 15–25, dok London, Amsterdam i Zürich često premašuju 30.
Oportunitetni trošak učešća: ulaganje 40.000 € u učešće znači propuštene investicijske povrate. Po 7% godišnjeg povrata, 40.000 € bi naraslo na otprilike 78.000 € za 10 godina. Naš kalkulator uračunava ovaj oportunitetni trošak.
Kad svaki pobijedi
Najam — kratkoročni planovi
Ako očekujete da ćete se preseliti u roku od 5 godina, najam gotovo uvijek pobjeđuje zbog transakcijskih troškova.
Najam — visok omjer P/R
Kada P/R prelazi 20 (kao u Londonu ili Zurichu), najam je financijski racionalan izbor.
Kupnja — dugoročni planovi
Planirate ostati 10+ godina? Kupnja obično financijski nadmašuje najam u tom horizontu.
Kupujte — niske kamatne stope
Niske stope hipoteka dramatično poboljšavaju slučaj kupnje umjesto najma.
Skriveni troškovi vlasništva
Održavanje 1–2% godišnje, osiguranje, porez na imovinu, naknade za stan - proračun za sve to.
Troškovi transakcije
U Bugarskoj kombinirani troškovi kupnje (bilježnik, porez, agent) iznose 4–6% cijene.
Kupnja obično postaje bolja od najma nakon točke pokrića, koja ovisi o cijenama nekretnina, kamatnim stopama, razinama najma i prinosima ulaganja. U većini europskih gradova točka pokrića je 5-10 godina. Ako planirate ostati na jednom mjestu dulje od točke pokrića, kupnja je obično bolji financijski izbor.
Točka pokrića je trenutak kada ukupni trošak kupnje (uključujući rate stambenog kredita, održavanje i oportunitetni trošak predujma) postaje jednak ukupnom trošku najma (najam plus prinosi ulaganja koje biste mogli zaraditi na predujam). Nakon te točke, kupnja postaje jeftinija.
Osim rata stambenog kredita, vlasnici suočavaju se s troškovima održavanja (obično 1% vrijednosti nekretnine godišnje), osiguranjem nekretnine, porezom na nekretnine, potencijalnim naknadama za stanovanje i velikim popravcima (krov, grijanje, vodoinstalacija). Ti troškovi mogu dodati 20-30% miesečnim troškovima stanovanja u usporedbi sa samom ratom.
Kada koristite uštevine za predujam, gubite potencijalne prinose ulaganja na taj novac. Primjerice, predujam od 40.000€ uložen s godišnjim prinosom od 7% narastao bi na oko 78.000€ za 10 godina. Naš kalkulator to uzima u obzir prikazujući što bi vaš novac zaradio da je uložen umjesto korišten za predujam.
Povijesni porast vrijednosti nekretnina u Europi prosječno iznosi 2-4% godišnje, ali značajno varira po lokaciji i vremenskom razdoblju. Urbana područja obično bilježe brži rast. Za konzervativno planiranje koristite 2-3%. Kalkulator vam omogućuje prilagodbu te stope kako biste vidjeli kako različiti scenariji porasta utječu na odluku najam ili kupnja.