Scopri quando l'acquisto diventa più conveniente dell'affitto. Confronta i costi totali nel tempo con il nostro calcolatore interattivo. Gratuito.
Dopo 1 anni, comprare diventa più conveniente
Punto di Pareggio
350.006,88 €
Costo Totale dell'Affitto
293.361,68 €
Costo Totale dell'Acquisto
233.255,85 €
Patrimonio Netto Affittando
418.755,57 €
Patrimonio Netto Comprando
Ultimo aggiornamento:
Affittare o Comprare
Decidere se affittare o acquistare una casa è una delle scelte finanziarie più importanti che farai. La risposta dipende da molte variabili: prezzi degli immobili, livelli di affitto, tassi del mutuo, alternative di investimento e per quanto tempo prevedi di restare in un luogo.
A differenza della maggior parte degli strumenti affitto-acquisto che confrontano solo i costi mensili, il nostro calcolatore modella il quadro finanziario completo nel tempo — inclusa la rivalutazione dell'immobile, gli aumenti dell'affitto, i rendimenti dell'investimento sull'acconto e il vero punto di pareggio.
Come Funziona
Nello scenario affitto, paghi l'affitto mensile (in aumento annuale) e investi la differenza tra quanto avresti speso per il mutuo e l'affitto, più l'importo dell'acconto, in un portafoglio di investimenti diversificato.
Nello scenario acquisto, paghi l'acconto in anticipo, fai le rate mensili del mutuo, paghi i costi di manutenzione annuali (1% del valore dell'immobile) e benefici della rivalutazione. Il punto di pareggio è quando il patrimonio netto dell'acquisto supera il valore del portafoglio di investimenti dell'affitto.
Metriche Chiave
Un rapporto P/A superiore a 20 segnala generalmente che l'affitto è più conveniente; sotto 15 favorisce tipicamente l'acquisto. In molte città europee (Vienna, Lisbona, Sofia) il rapporto è tra 15 e 25, mentre Londra, Amsterdam e Zurigo superano frequentemente 30.
Costo opportunità dell'acconto: destinare €40.000 all'acconto significa rinunciare ai rendimenti dell'investimento. Con un rendimento annuo del 7%, €40.000 crescerebbero fino a circa €78.000 in 10 anni. Il nostro calcolatore tiene conto di questo costo opportunità.
Costo Opportunità
Un anticipo immobilizza una grande somma di denaro che altrimenti potrebbe essere investita. Se un anticipo di 40.000 € potesse generare il 6-7% annuo in un portafoglio di investimento diversificato, quel rendimento mancato è un costo reale dell'acquisto che è facile trascurare quando si confronta con l'affitto e l'investimento della differenza.
Questo è il motivo per cui un confronto completo tra affitto e acquisto dovrebbe includere non solo le differenze nel pagamento mensile, ma anche cosa succede al denaro che altrimenti spenderesti per l'anticipo, le spese di chiusura, e la parte del pagamento del mutuo che non costruisce patrimonio (interessi, assicurazione, tasse) — tutto ciò potrebbe essere investito se affitti invece.
Quando ciascuno vince
Affitto: piani a breve termine
Se prevedi di trasferirti entro 5 anni, l’affitto è quasi sempre vincente a causa dei costi di transazione.
Affitto: rapporto P/R elevato
Quando il P/R supera 20 (come Londra o Zurigo), l'affitto è la scelta finanziariamente razionale.
Acquista: piani a lungo termine
Hai intenzione di rimanere più di 10 anni? L’acquisto in genere supera finanziariamente l’affitto in quell’orizzonte.
Acquista: tassi di interesse bassi
I bassi tassi ipotecari migliorano notevolmente le ragioni per l’acquisto rispetto all’affitto.
Costi di proprietà nascosti
Manutenzione 1–2% annuo, assicurazione, tassa sulla proprietà, commissioni HOA: budget per tutto questo.
Costi di transazione
In Bulgaria, i costi di acquisto combinati (notaio, tasse, agente) ammontano al 4–6% del prezzo.
L'acquisto diventa generalmente più conveniente dell'affitto dopo il punto di pareggio, che dipende dai prezzi degli immobili, dai tassi dei mutui, dai livelli degli affitti e dai rendimenti degli investimenti. Nelle principali città europee, il punto di pareggio è solitamente tra 5 e 10 anni. Se prevedi di restare nello stesso posto per più tempo del periodo di pareggio, l'acquisto è di solito la scelta finanziaria migliore.
Il punto di pareggio è quando il costo totale dell'acquisto (incluse le rate del mutuo, la manutenzione e il costo opportunità dell'anticipo) è uguale al costo totale dell'affitto (canone più i rendimenti degli investimenti che avresti potuto ottenere sull'anticipo). Dopo questo punto, comprare diventa più conveniente.
Oltre alle rate del mutuo, i proprietari affrontano i costi di manutenzione (tipicamente l'1% del valore dell'immobile all'anno), l'assicurazione sull'immobile, le tasse sulla proprietà, eventuali spese condominiali e riparazioni importanti (tetto, riscaldamento, impianti idraulici). Questi costi possono aggiungere dal 20% al 30% alle spese abitative mensili rispetto alla sola rata del mutuo.
Quando utilizzi i risparmi per un anticipo, perdi i potenziali rendimenti di quel denaro. Ad esempio, un anticipo di €40.000 investito al 7% annuo crescerebbe fino a circa €78.000 in 10 anni. Il nostro calcolatore tiene conto di questo mostrando quanto potrebbe rendere il tuo denaro se investito invece di essere usato per l'anticipo.
La rivalutazione storica degli immobili in Europa è in media del 2-4% annuo, ma varia significativamente per location e periodo. Le aree urbane tendono a rivalutarsi più rapidamente. Per una pianificazione conservativa, usa il 2-3%. Il calcolatore ti permette di modificare questo tasso per vedere come diversi scenari di rivalutazione influenzano la decisione affittare o comprare.
Sì, questo è un costo comunemente trascurato chiamato costo opportunità. Se il tuo anticipo potesse generare il 6-7% annuo investito altrove, quella crescita mancata è un costo reale dell'acquisto, e un confronto completo tra affitto e acquisto dovrebbe tenerne conto invece di confrontare solo i pagamenti mensili.
Questo dipende molto dai rapporti prezzo/affitto locali e dai costi di transazione, ma una regola comune è che l'acquisto inizia ad avere più senso finanziario dopo 5-7 anni di proprietà, poiché i costi iniziali (spese di chiusura, commissioni degli agenti) e il lento accumulo di patrimonio nei primi anni del mutuo richiedono tempo per compensarsi.