Ugotovite, kdaj postane nakup cenejši od najema. Primerjajte skupne stroške skozi čas z našim interaktivnim kalkulatorjem.
Po 1 letih postane nakup cenejši
Točka preloma
350.006,88 €
Skupni strošek najemanja
293.361,68 €
Skupni strošek nakupa
233.255,85 €
Neto premoženje pri najemanju
418.755,57 €
Neto premoženje pri nakupu
Nazadnje posodobljeno:
Najem v primerjavi z nakupom
Odločitev, ali boste najemali ali kupili dom, je ena najpomembnejših finančnih odločitev v življenju. Odgovor je odvisen od mnogih spremenljivk: cen nepremičnin, ravni najemnin, hipotekarnih obrestnih mer, vaših naložbenih alternativ in tega, kako dolgo nameravate ostati na enem mestu.
Za razliko od večine orodij za primerjavo najema in nakupa, ki primerjajo le mesečne stroške, naš kalkulator modelira popolno finančno sliko skozi čas — vključno z rastjo vrednosti nepremičnine, povečanjem najemnine, naložbenimi donosi na polog in dejansko točko preloma.
Kako deluje
V scenariju najema plačujete mesečno najemnino (ki se letno zvišuje) in investirate razliko med tem, kar bi porabili za hipoteko, in vašo najemnino, plus znesek pologa, v diverzificiran naložbeni portfelj.
V scenariju nakupa plačate polog vnaprej, imate mesečne hipotekarne obroke, plačujete letne stroške vzdrževanja (1 % vrednosti nepremičnine) in imate korist od rasti vrednosti nepremičnine. Točka preloma je trenutek, ko neto vrednost nakupa preseže vrednost naložbenega portfelja v scenariju najema.
Ključni kazalniki
Razmerje C/N nad 20 na splošno signalizira, da je najem privlačnejši; pod 15 običajno govori v prid nakupa. V mnogih evropskih mestih (Dunaj, Lizbona, Sofija) se razmerje giblje v razponu 15–25, medtem ko London, Amsterdam in Zürich pogosto presežejo 30.
Oportunitetni strošek pologa: naložba 40.000 € v polog pomeni izgubljene naložbene donose. Po 7 % letnega donosa bi 40.000 € zraslo na približno 78.000 € v 10 letih. Naš kalkulator upošteva ta oportunitetni strošek.
Ko zmaga vsak
Najemnina — kratkoročni načrti
Če pričakujete, da se boste preselili v 5 letih, najem skoraj vedno zmaga zaradi transakcijskih stroškov.
Najemnina — visoko razmerje P/R
Ko P/R preseže 20 (kot London ali Zurich), je najem finančno racionalna izbira.
Nakup — dolgoročni načrti
Ali nameravate ostati več kot 10 let? Nakup običajno finančno presega najem v tem obdobju.
Nakup — nizke obrestne mere
Nizke hipotekarne obrestne mere bistveno izboljšajo možnost nakupa namesto najema.
Skriti stroški lastništva
Vzdrževanje 1–2 % letno, zavarovanje, davek na nepremičnine, pristojbine za stanovanje – proračun za vse to.
Transakcijski stroški
V Bolgariji skupni stroški nakupa (notar, davek, agent) znašajo 4–6 % cene.
Nakup je navadno boljši od najemanja po točki preloma, ki je odvisna od cen nepremičnin, hipotekarnih obrestnih mer, ravni najemnin in naložbenih donosov. V večini evropskih mest je točka preloma 5–10 let.
Točka preloma je, ko so skupni stroški nakupa (vključno z mesečnimi obroki, vzdrževanjem in oportunitetnimi stroški predplačila) enaki skupnim stroškom najemanja (najemnina plus naložbeni donosi, ki bi jih zaslužili na predplačilo). Po tej točki postane nakup cenejši.
Poleg mesečnih obrokov se lastniki nepremičnin soočajo s stroški vzdrževanja (navadno 1 % vrednosti nepremičnine letno), zavarovanjem nepremičnine, davki na nepremičnine in večjimi popravili. Ti stroški lahko dodajo 20–30 % k mesečnim stroškom stanovanja v primerjavi z zgolj mesečnim obrokom.
Ko prihranke porabite za predplačilo, izgubite potencialne naložbene donose na ta denar. Na primer, predplačilo v višini €40.000, naloženo pri 7 % letno, bi v 10 letih zraslo na približno €78.000.
Zgodovinska rast vrednosti nepremičnin v Evropi je v povprečju 2–4 % letno, a se po lokacijah in časovnih obdobjih znatno razlikuje. Za konzervativno načrtovanje uporabite 2–3 %.