Разберете кога покупката на жилище става по-изгодна от наема. Сравнете общите разходи с нашия интерактивен калкулатор. Безплатно.
След 1 години покупката става по-изгодна
Точка на изравняване
350 006,88 €
Общ разход при наем
293 361,68 €
Общ разход при покупка
233 255,85 €
Нетно богатство при наем
418 755,57 €
Нетно богатство при покупка
Последна актуализация:
Наем срещу Покупка
Решението дали да наемете или закупите жилище е едно от най-значимите финансови решения, които ще вземете. Отговорът зависи от много променливи: цени на имотите, нива на наеми, ипотечни лихви, алтернативни инвестиции и колко дълго планирате да останете на едно място.
За разлика от повечето инструменти, нашият калкулатор моделира пълната финансова картина с времето — поскъпване на имотите, ръст на наемите, инвестиционна доходност на самоучастието и истинската точка на изравняване.
Как работи
При сценария с наем плащате месечен наем (нарастващ ежегодно) и инвестирате разликата между ипотечната вноска и наема плюс сумата на самоучастието в диверсифициран портфейл.
При сценария с покупка плащате самоучастието предварително, правите ипотечни вноски, плащате 1% годишно за поддръжка и се възползвате от поскъпването. Точката на изравняване е когато нетното богатство от покупката надвишава инвестиционния портфейл от наем.
Ключови показатели
P/R ratio над 20 обикновено означава, че наемането е по-изгодно. Стойност под 15 сочи към привлекателни условия за покупка. В много европейски градове (Виена, Лисабон, София) съотношението е 15–25, докато в Лондон, Амстердам и Цюрих надхвърля 30.
Алтернативна цена на самоучастието: при €40 000 в самоучастие и 7% годишна доходност, тези пари биха нараснали до ~€78 000 за 10 г. и ~€155 000 за 20 г. Калкулаторът отчита тази алтернативна цена.
Алтернативна цена
Първоначалният внос замразява голяма сума пари, която иначе би могла да бъде инвестирана. Ако първоначален внос от €40 000 би могъл да носи 6-7% годишно в диверсифициран инвестиционен портфейл, тази пропусната доходност е реален разход при покупка, който лесно се пренебрегва при сравнение с наемане и инвестиране на разликата вместо това.
Затова пълноценно сравнение наем срещу покупка трябва да включва не само разликите в месечните плащания, но и какво се случва с парите, които иначе бихте похарчили за първоначален внос, разходи по сделката и частта от вноската по ипотеката, която не изгражда собствен капитал (лихва, застраховка, данъци) — всички те биха могли да бъдат инвестирани, ако наемате вместо да купувате.
Кога кое е по-добре
Наем — при краткосрочен план
Ако очаквате да се преместите в рамките на 5 години, наемът почти винаги е по-изгоден заради транзакционните разходи.
Наем — при висок P/R ratio
При P/R над 20 (като в Лондон или Цюрих), наемането е финансово по-рационалното решение.
Покупка — при дългосрочен план
При 10+ години на едно място, покупката обикновено превъзхожда наема финансово.
Покупка — при ниски лихви
Ниските ипотечни лихви правят покупката значително по-изгодна спрямо наема.
Скрити разходи при покупка
Поддръжка 1–2%, застраховка, данък имот, такси за сграда — бюджетирайте ги.
Транзакционни разходи
В България общите разходи при покупка (нотариус, данък, агенция) са 4–6% от цената.
Покупката обикновено става по-изгодна след точката на изравняване, която зависи от цените на имотите, ипотечните лихви, нивата на наем и инвестиционната доходност. В повечето европейски градове точката на изравняване е 5-10 години. Ако планирате да останете на едно място по-дълго от периода на изравняване, покупката обикновено е по-добрият финансов избор.
Точката на изравняване е моментът, когато общата цена на покупката (включително ипотечни вноски, поддръжка и пропуснатата доходност от първоначалната вноска) се изравнява с общата цена на наема (наем плюс инвестиционната доходност, която бихте спечелили от първоначалната вноска). След тази точка покупката става по-изгодна.
Освен ипотечните вноски, собствениците плащат разходи за поддръжка (обикновено 1% от стойността на имота годишно), имуществена застраховка, данъци, потенциални такси за етажна собственост и големи ремонти (покрив, отопление, ВиК). Тези разходи могат да добавят 20-30% към месечните разходи за жилище в сравнение само с ипотечната вноска.
Когато използвате спестяванията си за първоначална вноска, губите потенциалната инвестиционна доходност от тези пари. Например, първоначална вноска от €40 000, инвестирана при 7% годишно, би нараснала до около €78 000 за 10 години. Нашият калкулатор отчита това, показвайки какво биха спечелили парите ви, ако бяха инвестирани вместо използвани за първоначална вноска.
Историческото поскъпване на имотите в Европа е средно 2-4% годишно, но варира значително по местоположение и период. Градските райони обикновено поскъпват по-бързо. За консервативно планиране използвайте 2-3%. Калкулаторът ви позволява да коригирате този процент, за да видите как различните сценарии на поскъпване влияят на решението наем срещу покупка.
Да, това е често пренебрегван разход, наречен алтернативна цена. Ако първоначалният ви внос би могъл да носи 6-7% годишно, инвестиран другаде, тази пропусната доходност е реален разход при покупка, и цялостно сравнение наем срещу покупка трябва да го отчита, а не само да сравнява месечните плащания.
Това силно зависи от местните съотношения цена/наем и разходите по сделката, но общо правило е, че покупката започва да е по-изгодна финансово след 5-7 години собственост, тъй като първоначалните разходи (такси по сделката, комисиони на брокери) и бавното изграждане на собствен капитал в първите години на ипотеката отнемат време, за да се компенсират.