Selvitä, milloin ostaminen tulee halvemmaksi kuin vuokraaminen. Vertaile kokonaiskustannuksia ajan myötä interaktiivisella laskurilla. Ilmainen.
1 vuoden jälkeen ostaminen tulee halvemmaksi
Tasapisteet
350.006,88 €
Vuokraamisen kokonaiskustannus
293.361,68 €
Ostamisen kokonaiskustannus
233.255,85 €
Nettovarallisuus vuokraajana
418.755,57 €
Nettovarallisuus omistajana
Viimeksi päivitetty:
Vuokraus vai osto
Päätös asunnon vuokraamisesta tai ostamisesta on yksi merkittävimmistä taloudellisista valinnoistasi. Vastaus riippuu monista tekijöistä: kiinteistöjen hinnoista, vuokratasoista, asuntolainan koroista, sijoitusvaihtoehdoistasi ja siitä, kuinka kauan aiot asua samassa paikassa.
Toisin kuin useimmat vuokra-osto-vertailut, jotka vertailevat vain kuukausikustannuksia, laskurimme mallintaa koko taloudellisen kuvan ajan mittaan — mukaan lukien kiinteistön arvonnousu, vuokrankorotukset, käsirahan sijoitustuotot ja todellinen kannattavuusraja.
Toimintaperiaate
Vuokrausskenaariossa maksat kuukausivuokraa (joka nousee vuosittain) ja sijoitat erotuksen asuntolainakulujen ja vuokrasi välillä sekä käsirahasumman hajautettuun sijoitussalkkuun.
Ostoskenaariossa maksat käsirahan etukäteen, suoritat kuukausittaiset asuntolainamaksut, maksat vuosittaiset ylläpitokustannukset (1 % kiinteistön arvosta) ja hyödyt kiinteistön arvonnoususta. Kannattavuusraja saavutetaan, kun ostamisen nettovarallisuus ylittää vuokraamisen sijoitussalkun arvon.
Keskeiset tunnusluvut
H/V-suhde yli 20 viittaa yleensä siihen, että vuokraaminen on houkuttelevampaa; alle 15 suosii tyypillisesti ostamista. Monissa eurooppalaisissa kaupungeissa (Wien, Lissabon, Sofia) suhde on 15–25, kun taas Lontoossa, Amsterdamissa ja Zürichissä se ylittää usein 30.
Käsirahan vaihtoehtoiskustannus: 40 000 € käsirahaan sijoittaminen tarkoittaa menetettyä sijoitustuottoa. 7 %:n vuosituotolla 40 000 € kasvaisi noin 78 000 euroon 10 vuodessa. Laskurimme ottaa tämän vaihtoehtoiskustannuksen huomioon.
Vaihtoehtoiskustannus
Käsiraha sitoo suuren rahasumman, joka muuten voitaisiin sijoittaa. Jos 40 000 €:n käsiraha voisi tuottaa 6-7 % vuodessa hajautetussa sijoitussalkussa, tämä menetetty tuotto on todellinen ostamisen kustannus, joka on helppo unohtaa verrattaessa vuokraamiseen ja erotuksen sijoittamiseen sen sijaan.
Tästä syystä täydellisen vuokraus- ja ostovertailun tulisi sisältää paitsi kuukausittaisen maksun erot, myös se, mitä tapahtuu rahalle, jonka muuten käyttäisit käsirahaan, sulkemiskuluihin ja siihen osaan asuntolainamaksusta, joka ei kartuta omaa pääomaa (korko, vakuutus, verot) — kaikki tämä voitaisiin sijoittaa, jos vuokraisit sen sijaan.
Kun jokainen voittaa
Vuokra - lyhyen aikavälin suunnitelmat
Jos aiot muuttaa 5 vuoden sisällä, vuokraus voittaa lähes aina transaktiokulujen vuoksi.
Vuokra - korkea P/R-suhde
Kun P/R ylittää 20 (kuten Lontoossa tai Zürichissä), vuokraus on taloudellisesti järkevä valinta.
Osta - pitkän aikavälin suunnitelmat
Aiotko jäädä 10+ vuodeksi? Ostaminen ylittää tyypillisesti vuokraamisen taloudellisesti tällä aikavälillä.
Osta - alhaiset korot
Matalat asuntolainakorot parantavat dramaattisesti ostamista vuokraamisen sijaan.
Piilotetut omistuskulut
Ylläpito 1–2 % vuodessa, vakuutus, kiinteistövero, HOA-maksut – budjetti näihin kaikkiin.
Transaktiokulut
Bulgariassa ostokustannukset (notaari, vero, agentti) ovat 4–6 % hinnasta.
Ostaminen tulee tyypillisesti paremmaksi kuin vuokraaminen tasapisteen jälkeen, joka riippuu kiinteistöhinnoista, asuntolainojen koroista, vuokratasoista ja sijoitustuotoista. Useimmissa eurooppalaisissa kaupungeissa tasapiste on 5–10 vuotta. Jos suunnittelet pysyväsi samassa paikassa pidempään kuin tasapistejakso, ostaminen on yleensä parempi taloudellinen valinta.
Tasapiste on se hetki, jolloin ostamisen kokonaiskustannus (mukaan lukien asuntolainamaksut, ylläpito ja käsirahan vaihtoehtoiskustannus) vastaa vuokraamisen kokonaiskustannusta (vuokra plus sijoitustuotot, jotka olisit voinut ansaita käsirahalla). Tämän pisteen jälkeen ostaminen tulee halvemmaksi.
Asuntolainamaksujen lisäksi omistajat kohtaavat ylläpitokustannuksia (tyypillisesti 1 % kiinteistön arvosta vuodessa), kiinteistövakuutuksen, kiinteistöveron, mahdolliset taloyhtiömaksut ja suuret korjaukset (katto, lämmitys, putkisto). Nämä kustannukset voivat lisätä 20–30 % kuukausittaisiin asumiskuluihin pelkkään asuntolainamaksuun verrattuna.
Kun käytät säästöjä käsirahaan, menetät kyseisen rahan potentiaaliset sijoitustuotot. Esimerkiksi 40 000 €:n käsiraha 7 %:n vuotuisella korolla kasvaisi noin 78 000 €:ksi 10 vuodessa. Laskurimme ottaa tämän huomioon näyttämällä, mitä rahasi ansaitsisi sijoitettuna käsirahan sijaan.
Historiallinen kiinteistöjen arvonnousu Euroopassa on keskimäärin 2–4 % vuodessa, mutta vaihtelee merkittävästi sijainnin ja ajanjakson mukaan. Kaupunkialueet arvostuvat yleensä nopeammin. Konservatiivista suunnittelua varten käytä 2–3 %. Laskuri antaa sinun säätää tätä prosenttia nähdäksesi, kuinka erilaiset arvonousuoletukset vaikuttavat vuokraus vai osto -päätökseen.
Kyllä, tämä on yleisesti unohdettu kustannus nimeltä vaihtoehtoiskustannus. Jos käsirahasi voisi tuottaa 6-7 % vuodessa muualle sijoitettuna, tämä menetetty kasvu on todellinen ostamisen kustannus, ja täydellisen vuokraus- ja ostovertailun tulisi ottaa tämä huomioon sen sijaan, että vertaillaan vain kuukausittaisia maksuja.
Tämä riippuu pitkälti paikallisista hinta/vuokra-suhteista ja transaktiokustannuksista, mutta yleinen nyrkkisääntö on, että ostaminen alkaa olla taloudellisesti järkevämpää 5-7 vuoden omistuksen jälkeen, koska alkukustannukset (sulkemiskulut, kiinteistönvälittäjien palkkiot) ja hitaasti kertyvä oma pääoma asuntolainan alkuvuosina vievät aikaa kompensoituakseen.