Calculadora gratuita de HELOC. Calcule seu limite máximo de linha de crédito com garantia imobiliária, as parcelas do período de utilização somente com juros e as parcelas do período de amortização.
Uma calculadora HELOC estima seu limite máximo de linha de crédito com garantia imobiliária com base no valor do seu imóvel, no saldo devedor da hipoteca existente e no teto de relação empréstimo-valor do credor, e depois calcula sua parcela mensal durante o período de utilização somente com juros e o período de amortização total que vem em seguida.
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Limite máximo de HELOC
Última atualização:
Calculadora HELOC
Um HELOC funciona em duas fases distintas que produzem parcelas mensais muito diferentes. Durante o período de utilização, você normalmente paga apenas os juros sobre o valor que utilizou, o que mantém as parcelas baixas e previsíveis, mas não reduz o saldo do capital de forma alguma.
Quando o período de utilização termina, começa o período de amortização, e seu saldo restante se converte num empréstimo totalmente amortizável — significando que sua parcela agora inclui capital e juros, calculada para quitar o saldo completamente até o fim do prazo de amortização. Esta calculadora mostra ambos os valores de parcela para que você possa planejar a transição.
Relação empréstimo-valor combinada
Os credores não permitem que você tome emprestado contra 100% do valor do seu imóvel — eles limitam sua dívida total garantida (hipoteca existente mais HELOC) a um percentual do valor avaliado do imóvel, comumente 80% a 85%. Isso é chamado de relação empréstimo-valor combinada, ou CLTV.
Seu limite máximo de HELOC é calculado aplicando esse teto de CLTV sobre o valor do seu imóvel e subtraindo o saldo de hipoteca que você ainda deve. Quanto mais patrimônio você acumulou — pagando a hipoteca ou pela valorização do imóvel —, maior o seu limite disponível de HELOC.
Somente juros vs. amortizável
As parcelas baixas de somente juros durante o período de utilização podem criar uma falsa sensação de acessibilidade, já que nada dessa parcela reduz o que você deve. Tomadores que utilizam o valor máximo e fazem apenas parcelas de juros enfrentam um aumento significativo de parcela — às vezes o dobro ou mais — quando a amortização começa.
Planejar essa transição com antecedência, seja fazendo pagamentos extras de capital durante o período de utilização ou orçando com antecedência para a parcela mais alta do período de amortização, ajuda a evitar um choque de pagamento quando a estrutura do empréstimo muda.
Limitações
Esta calculadora assume uma taxa de juros constante durante os dois períodos, mas a maioria dos HELOCs tem taxa variável, que pode mudar conforme as taxas de referência se movem, o que mudaria os valores reais da sua parcela ao longo do tempo. Ela também assume que você utiliza o valor total antecipadamente em vez de gradualmente, o que é uma simplificação de como a maioria dos HELOCs é realmente usada.
Ela não inclui custos de fechamento, taxas anuais ou taxas de rescisão antecipada que alguns credores cobram, todos os quais variam por credor e devem ser considerados na sua comparação geral de custos ao pesquisar um HELOC.
Casos de Uso Práticos
Planejar uma reforma residencial
Estimar quanto você poderia tomar emprestado contra o patrimônio do seu imóvel para financiar um projeto.
Comparar ofertas de HELOC entre credores
Verificar como diferentes taxas e tetos de CLTV afetam seu limite disponível e suas parcelas.
Orçar para o período de amortização
Entender o quanto sua parcela vai aumentar quando o período de utilização terminar.
Decidir entre um HELOC e um empréstimo com garantia imobiliária
Ver quanto custaria uma linha de crédito rotativo em comparação com um empréstimo de valor único.
Verificar quanto patrimônio você acumulou
Ver seu poder de crédito disponível com base no saldo atual da hipoteca e no valor do imóvel.
Uma linha de crédito com garantia imobiliária (HELOC) é uma linha de crédito rotativo garantida pelo seu imóvel, semelhante a um cartão de crédito, mas usando o patrimônio do seu imóvel como colateral. Você pode utilizar fundos conforme a necessidade, até o seu limite, durante o período de utilização, e normalmente paga apenas juros sobre o valor efetivamente utilizado.
Os credores normalmente limitam sua dívida combinada de hipoteca e HELOC a um percentual do valor do seu imóvel — comumente 80% a 85% de relação empréstimo-valor combinada (CLTV). Seu limite máximo de HELOC é esse teto do valor do imóvel menos o saldo devedor atual da hipoteca.
A maioria dos HELOCs exige apenas o pagamento de juros durante o período de utilização (comumente 5-10 anos), mantendo as parcelas iniciais baixas. Uma vez iniciado o período de amortização, você precisa quitar todo o saldo devedor, então as parcelas sobem para incluir tanto capital quanto juros.
A maioria dos HELOCs tem uma taxa de juros variável atrelada a uma taxa de referência, como a taxa prime, o que significa que sua parcela pode mudar ao longo do tempo conforme as taxas se movem. Alguns credores oferecem uma opção de taxa fixa sobre todo ou parte do saldo — esta calculadora assume uma taxa constante para simplificar.
Sim — ao contrário de um empréstimo com garantia imobiliária, que é um valor único, um HELOC é crédito rotativo. Você pode quitar o saldo e utilizar fundos novamente até o seu limite ao longo do período de utilização, de forma semelhante a como um cartão de crédito funciona.
O período de amortização é estruturado de forma que as parcelas regulares quitem totalmente o saldo até o fim do prazo, semelhante a um empréstimo padrão. Se você não conseguir manter as parcelas em dia, corre o risco de inadimplência, o que pode levar à execução da garantia, já que um HELOC é garantido pelo seu imóvel.