Ta reda på när det blir billigare att köpa än att hyra. Jämför totala kostnader över tid med vår interaktiva kalkylator. Gratis.
Efter 1 år blir det billigare att köpa
Break-even-punkt
350.006,88 €
Total kostnad för hyrande
293.361,68 €
Total kostnad för köpande
233.255,85 €
Förmögenhet vid hyrande
418.755,57 €
Förmögenhet vid köpande
Senast uppdaterad:
Hyra vs. Köpa
Beslutet att hyra eller köpa en bostad är ett av de mest betydelsefulla ekonomiska valen du kommer att göra. Svaret beror på många variabler: fastighetspriser, hyresnivor, bolåneräntor, dina investeringsalternativ och hur länge du planerar att bo på samma plats.
Till skillnad från de flesta hyra-vs-köpa-verktyg som bara jämför månadskostnader modellerar vår kalkylator hela den ekonomiska bilden över tid — inklusive fastighetens värdeökning, hyreshöjningar, investeringsavkastning på kontantinsatsen och den verkliga bräkpunkten.
Hur det fungerar
I hyresscenariot betalar du månadshyra (med årliga höjningar) och investerar skillnaden mellan vad du hade betalat för ett bolån och din hyra, plus kontantinsatsen, i en diversifierad investeringsportfölj.
I köpscenariot betalar du kontantinsatsen i förskott, gör månatliga bolånebetalningar, betalar årliga underhållskostnader (1 % av fastighetens värde) och drar nytta av fastighetens värdeökning. Bräkpunkten är när nettovärdet vid köp överstiger värdet på investeringsportföljen i hyresscenariot.
Nyckeltal
En P/H-kvot över 20 signalerar generellt att hyra är mer attraktivt; under 15 gynnar vanligtvis köp. I många europeiska städer (Wien, Lissabon, Sofia) ligger kvoten i intervallet 15–25, medan London, Amsterdam och Zürich ofta överstiger 30.
Alternativkostnad för kontantinsatsen: att lägga 40 000 € på en kontantinsats innebär att du går miste om investeringsavkastning. Med 7 % årlig avkastning skulle 40 000 € växa till cirka 78 000 € på 10 år. Vår kalkylator tar hänsyn till denna alternativkostnad.
Alternativkostnad
En handpenning binder en stor summa pengar som annars skulle kunna investeras. Om en handpenning på 40 000 € skulle kunna generera 6-7% årligen i en diversifierad investeringsportfölj, är den förlorade avkastningen en verklig kostnad för att köpa som är lätt att förbise vid jämförelse med att hyra och investera skillnaden istället.
Det är därför en fullständig jämförelse mellan att hyra och köpa bör inkludera inte bara skillnaderna i månadsbetalning, utan också vad som händer med pengarna du annars skulle spendera på handpenning, avslutningskostnader och den del av bolånebetalningen som inte bygger eget kapital (ränta, försäkring, skatter) — allt detta skulle kunna investeras om du hyr istället.
När var och en vinner
Hyra — kortsiktiga planer
Om du räknar med att flytta inom 5 år vinner nästan alltid hyra på grund av transaktionskostnader.
Hyra — hög P/R-kvot
När P/R överstiger 20 (som London eller Zürich) är hyra det ekonomiskt rationella valet.
Köp — långsiktiga planer
Planerar du att stanna i 10+ år? Köp överträffar vanligtvis hyra ekonomiskt över den horisonten.
Köp — låga räntor
Låga bolåneräntor förbättrar dramatiskt förutsättningarna för att köpa över hyra.
Dolda ägandekostnader
Underhåll 1–2 % årligen, försäkringar, fastighetsskatt, HOA-avgifter — budget för alla dessa.
Transaktionskostnader
I Bulgarien uppgår de sammanlagda inköpskostnaderna (notarie, skatt, agent) till 4–6 % av priset.
Att köpa är vanligtvis bättre än att hyra efter break-even-punkten, vilket beror på fastighetspriser, bolåneräntor, hyresnivåer och investeringsavkastning. I de flesta europeiska städer är break-even-punkten 5–10 år. Om du planerar att stanna på en plats längre än break-even-perioden är köpande vanligtvis det bättre ekonomiska valet.
Break-even-punkten är när den totala kostnaden för att köpa (inklusive bolånebetalningar, underhåll och alternativkostnaden för kontantinsatsen) är lika med den totala kostnaden för att hyra (hyra plus den investeringsavkastning du kunde ha tjänat på kontantinsatsen). Efter denna punkt blir köpande billigare.
Utöver bolånebetalningar möter husägare underhållskostnader (vanligtvis 1% av fastighetsvärdet per år), fastighetsförsäkring, fastighetsskatter, eventuella HOA-avgifter och större reparationer (tak, uppvärmning, VVS). Dessa kostnader kan lägga till 20–30% på dina månatliga bostadskostnader jämfört med enbart bolånebetalningen.
När du använder besparingar för en kontantinsats förlorar du den potentiella investeringsavkastningen på de pengarna. Till exempel, en kontantinsats på €40 000 investerad till 7% per år skulle växa till ungefär €78 000 på 10 år. Vår kalkylator tar hänsyn till detta genom att visa vad dina pengar skulle tjäna om de investerades istället för att användas som kontantinsats.
Historisk fastighetsvärdeökning i Europa genomsnittar 2–4% per år, men varierar avsevärt beroende på plats och tidsperiod. Stadsområden tenderar att öka snabbare. För konservativ planering, använd 2–3%. Kalkylatorn låter dig justera denna sats för att se hur olika värdeökningsscenarier påverkar beslutet att hyra vs köpa.
Ja, detta är en ofta förbisedd kostnad kallad alternativkostnad. Om din handpenning skulle kunna generera 6-7% årligen investerad någon annanstans, är den förlorade tillväxten en verklig kostnad för att köpa, och en fullständig jämförelse mellan att hyra och köpa bör ta hänsyn till detta istället för att bara jämföra månadsbetalningarna.
Detta beror mycket på lokala pris/hyra-förhållanden och transaktionskostnader, men en vanlig tumregel är att köp börjar bli mer ekonomiskt vettigt efter 5-7 år av ägande, eftersom de initiala kostnaderna (avslutningskostnader, mäklarprovisioner) och den långsamma uppbyggnaden av eget kapital under de tidiga bolåneåren tar tid att kompensera för.