Calcolatore HELOC gratuito. Calcola il limite massimo della tua linea di credito garantita dalla casa (HELOC), le rate a soli interessi durante il periodo di utilizzo e le rate di rimborso.
Un calcolatore HELOC stima il limite massimo della tua linea di credito garantita dalla casa in base al valore dell'immobile, al saldo del mutuo esistente e al tetto massimo loan-to-value combinato stabilito dal creditore, per poi calcolare la rata mensile durante il periodo di utilizzo a soli interessi e la rata di rimborso completamente ammortizzante che segue.
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Limite massimo HELOC
Ultimo aggiornamento:
Calcolatore HELOC
Una HELOC funziona in due fasi distinte che generano rate mensili molto diverse tra loro. Durante il periodo di utilizzo, in genere paghi solo gli interessi sull'importo che hai prelevato, il che mantiene le rate basse e prevedibili ma non riduce affatto il capitale residuo.
Una volta terminato il periodo di utilizzo, inizia il periodo di rimborso e il saldo residuo si converte in un prestito completamente ammortizzante — il che significa che la rata ora include sia capitale che interessi, calcolati per estinguere completamente il saldo entro la fine del periodo di rimborso. Questo calcolatore mostra entrambi gli importi delle rate così puoi pianificare in anticipo la transizione.
Loan-to-Value Combinato
I creditori non ti permettono di indebitarti per il 100% del valore della tua casa — limitano il debito totale garantito (mutuo esistente più HELOC) a una percentuale del valore stimato dell'immobile, comunemente tra l'80% e l'85%. Questo rapporto si chiama loan-to-value combinato, o CLTV.
Il tuo limite massimo HELOC si calcola prendendo quel tetto CLTV sul valore della tua casa e sottraendo il saldo del mutuo che devi ancora restituire. Più equity hai accumulato — grazie al rimborso del mutuo o all'aumento del valore dell'immobile — più ampio sarà il tuo limite HELOC disponibile.
Solo Interessi vs. Ammortizzante
Le rate basse a soli interessi durante il periodo di utilizzo possono creare una falsa sensazione di sostenibilità economica, dato che nessuna parte di quel pagamento riduce ciò che devi. Chi preleva l'importo massimo e paga solo gli interessi affronta un aumento significativo della rata — a volte più del doppio — una volta iniziato il periodo di rimborso.
Pianificare in anticipo questa transizione, sia effettuando pagamenti aggiuntivi sul capitale durante il periodo di utilizzo sia mettendo a budget con largo anticipo la rata più alta del periodo di rimborso, aiuta a evitare lo shock del pagamento quando cambia la struttura del prestito.
Limiti
Questo calcolatore presuppone un tasso di interesse costante per entrambi i periodi, ma la maggior parte delle HELOC applica un tasso variabile che può cambiare al variare dei tassi di riferimento, il che modificherebbe nel tempo l'importo effettivo delle tue rate. Presuppone inoltre che tu prelevi l'intero importo in un'unica soluzione anziché gradualmente, il che è una semplificazione rispetto a come vengono effettivamente utilizzate la maggior parte delle HELOC.
Non include i costi di chiusura, le commissioni annuali o le penali di estinzione anticipata che alcuni creditori applicano, tutti elementi che variano da creditore a creditore e che dovrebbero essere considerati nel confronto complessivo dei costi quando valuti diverse offerte HELOC.
Casi d'Uso Pratici
Pianificare una ristrutturazione della casa
Stimare quanto potresti prendere in prestito sfruttando l'equity della tua casa per finanziare un progetto.
Confrontare le offerte HELOC di diversi creditori
Verificare come tassi e tetti CLTV diversi influenzano il tuo limite disponibile e le rate.
Pianificare il budget per il periodo di rimborso
Capire di quanto aumenterà la tua rata una volta terminato il periodo di utilizzo.
Scegliere tra una HELOC e un prestito su equity della casa
Vedere quanto costerebbe una linea di credito rotativa rispetto a un prestito erogato in un'unica soluzione.
Verificare quanta equity hai accumulato
Vedere la tua capacità di prestito disponibile in base al saldo attuale del mutuo e al valore della casa.
Una Home Equity Line of Credit (HELOC), ovvero una linea di credito garantita dalla casa, è una linea di credito rotativa garantita dal tuo immobile, simile a una carta di credito ma con l'equity della casa come garanzia. Puoi prelevare fondi secondo necessità fino al tuo limite durante il periodo di utilizzo, e in genere paghi solo gli interessi sull'importo effettivamente preso in prestito.
I creditori generalmente limitano il debito combinato tra mutuo e HELOC a una percentuale del valore dell'immobile — comunemente l'80-85% del loan-to-value combinato (CLTV). Il tuo limite massimo HELOC corrisponde a quel tetto massimo meno il saldo attuale del tuo mutuo.
La maggior parte delle HELOC richiede solo il pagamento degli interessi durante il periodo di utilizzo (in genere 5-10 anni), il che mantiene basse le rate iniziali. Una volta iniziato il periodo di rimborso, devi restituire l'intero saldo residuo, quindi le rate aumentano per includere sia capitale che interessi.
La maggior parte delle HELOC applica un tasso di interesse variabile legato a un tasso di riferimento come il prime rate, il che significa che la rata può cambiare nel tempo in base ai movimenti dei tassi. Alcuni creditori offrono un'opzione a tasso fisso su tutto o parte del saldo — questo calcolatore presuppone un tasso costante per semplicità.
Sì — a differenza di un prestito su equity della casa, che è un'unica somma erogata in un'unica soluzione, una HELOC è credito rotativo. Puoi ridurre il saldo e prelevare nuovamente fondi fino al tuo limite per tutta la durata del periodo di utilizzo, in modo simile a come funziona una carta di credito.
Il periodo di rimborso è strutturato in modo che le rate regolari ammortizzino completamente (estinguano) il saldo entro la fine del termine, in modo simile a un prestito standard. Se non riesci a sostenere i pagamenti, rischi l'inadempienza, che può portare al pignoramento poiché la HELOC è garantita dalla tua casa.